상생임대인은 2년 거주 안해도 비과세?

안녕하세요. 

 

이코대디입니다.

정부가 어제 6.21대책을 발표했습니다.

 

출처 연합뉴스

 

 

 

부동산 규제 완화 대책이 최근들어 계속 나오는 것은 일단 환영할 일입니다.

그간 9.13대책, 8.2대책, 조정지역지정 등 과거 정부 시절 다양한 규제 책으로 인해 규제의 홍수속에 살게되면서

 

규제 완화에 대해 기대감이 큰 것이 사실 인데요.

어떤 완화책인지 살펴봅니다.

 

많은 분들의 가장 큰 관심사는 

바로 상생임대인 혜택입니다.

728x90

 

 

2년 이상 5%상한내 임대를 준 상생 임대인에게는 조정대상 지역이라도 1세대 1주택 양도세 비과세를

적용받기 위해서 의무적으로 2년 거주해야 했던 요건이 삭제된것인데요.

이에 따라 1세대 1주택 장기보유특별공제도 가능합니다. (기한은 24년 말까지)

 

아래 지원제도 개선안 표 참조해주세요.

 

 

 

겉으로 보기엔 실로 엄청난 혜택으로 보입니다.

조정지역에서 실거주 2년 요건이 없어도 비과세다???

 

이런 완화는 기대도 못했고 꿈만 같죠?

 

하지만 찬찬히 워딩을 뜯어보시면,,,,,

 

글쎄요....임팩트가 확 줄어드는 것이 사실입니다.

 

주요 워딩은 "1세대 1주택 비과세" 입니다.

 

 

아래 기재부 1문 1답 필독해주시기 바랍니다.

 

 

 

 

즉 다주택자의 경우는 사실 value가 별로 없이 느껴질 수 밖에 없습니다.

 

예를 들어서 설명해보겠습니다.

 

CASE 1)

A주택, B주택을 소유한 2주택자가 둘다 조정지역이라고 가정할 경우,

 

A주택에 거주 중이고, B주택은 갭으로 사놓은 주택이고 2년 거주를 못했다고 합시다.

 

이경우, B주택을 상생임대인 주택 활용한다고 했을 때,

B주택이 최종 1주택으로 남은 경우에 한해 비과세를 위한 2년 거주 요건을 삭제 시켜 준다는 

의미로 해석됩니다.

 

잘 아시다시펴 A주택을 먼저 팔면 양도세 중과(기본세율+30%) 때려 맞는 상황이 되기에

이렇게 진행하는 경우는 많지 않을 것입니다.

 

CASE 2)

A주택은 비조정,  B주택은 조정 지역 위치하고

A는 실거주 B는 상생임대인 주택입니다.

 

이경우 A주택은 비조정이니 일반과세 매도 후, B주택이 최종 1주택이되니 거주 요건 없이 

1주택 비과세를 받을 수 있으니 꽤 괜찮아 보입니다.

 

어짜피 A주택이 아직 비조정이라는 이야기는 시세차익도 크지 않을 확률이 높기에

일반과세 매도도 나쁘지 않는 EXIT PLAN이라고 봅니다.

 

이런 케이스는 지방에 실거주 하시는 분이 수도권 갭투자 한 경우가 대부분이겠군요

어쨋든 이분들은 수혜자라고 볼 수 있습니다.

A주택 매도(일반과세)->B주택 매도(비거주 비과세_임대주택)->C주택 매수 (취득세 중과X)

 

CASE 3)

A,B,C주택 등 3주택 이상 보유자 들입니다.

 

A주택은 조정 실거주

B주택도 조정 갭투자

C주택도 조정 갭투자 상생임대인 주택이라고 해보겠습니다

 

 

A주택 양도세 중과 매도->B주택 양도세 중과 매도->C주택 비거주 비과세 매도...이렇다는 건데...

 

이런 분들은 없으시겠죠?^^

 

 

결국은 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 착한임대인 주택 혜택은 명암이 갈리고

전국이 거의 조정지역 시대이니, 다주택자분들은  큰 기대감을 갖지 않는 것이 좋을 듯합니다.

 

조정 지역 해제가 곧 발표될 것으로 보이는데 조정->비조정 완화는 그만큼 상당한 임팩트가 있을 것이니

발표가 더욱 주목되는 이유입니다.(관련 포스팅 아래 링크 참조)

 

 

2022.06.17 - [대장 아파트 시리즈] - 조정지역 해제?(비조정지역의 혜택)

조정지역 해제?(비조정지역의 혜택)

 

 

 

6.21대책에 대해 살펴봤는데 가장 큰 수혜자는 누구일까요?

 

앞서 언급한 CASE2 경우와 더불어, 1주택자가 아닐까 싶습니다.

(무주택자가 혜택을 본다고 하기엔 아직 시기 상조로 생각합니다.)

 

 

인천에 반전세로 저렴하게 거주하시면서

서울 강서에 갭투자로 1채를 소유하시고 비거주 비과세 매도 (상생임대인)후,

다시 강서매도 후 ->마용성 갭투자 ->강남 2구 갭투자 순으로 용이할 수 있겠습니다.

 

하지만 필연적으로 발생하는 취득세와, 부동산 중개수수료는 

양도차익(발생한다고 가정시)과 상세되면서 계획대로 상급지 이동이 어려울 확률도 충분히 있겠습니다.

 

 

 

수도권을 중심으로 주요지역 전세값이 폭등 조짐이 있습니다.

6.21대책의 실효성이 확대되어 주거 안정의 필요조건인 전세값 안정화에 기여가 되길 바라며,

 

앞으로 전개될 전세시장의 판도도 예의주시하며 다음 포스팅을 이어가보도록 하겠습니다.

 

 

끝.