과연 조정장이 맞는가?

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

 

최근 부동산 매매가 혹은 호가가 몇억이 조정되었다는 기사나 쏟아지고 있습니다.

 

고공행진하던 전세가도 임차인 우위 시장으로 변했다고 하는데요.

 

몇 개 단지 실거래가 기준으로 조정장이 온것인지? 얼마나 심각한지 등에 대해 살펴봅니다.

 

 

 

먼저 강남으로 가봅니다.

 

 

반포 대장중에 하나인 반포 래미안 퍼스티지

 

2444세대 대단지라 매매가 표본을 살펴보기 쉽습니다.

 

34평기준 11월 9일에 38억 실거래 되었씁니다.

 

9월에 35억 10월 38억 11월 38억

 

 

반포는 아직 조정장이 절대 아닙니다. 핫하디 핫합니다.

 

 

 

 

다른 단지도 한번 가봅니다

 

마찬가지로 대단지 반포자이 35평기준 

실거래가 

7월 34억

9월 31일

10월 36.6억입니다.

 

물론 같은 34평도 동/타입/층에 따라 변동성이 있지만 절대 조정장은 아니군요

 

얼마전 반포 평당 1억 시대를 아리팍 이 뚫었는데,

 

이제 반포자이도 평당 1억을 넘었으니,,,,강남은 아직 한창입니다.

 

 

 

 

송파로 가봅니다.

 

송파 대단지는 헬리오죠?

33평기준 

10월 22.5억

11월24.5억 22억 22억

 

 

박스권으로 보이는데요...

 

판단이 좀 애매하니 다른 단지로 가봅니다.

 

 

 

 

송파대장은 잠실이죠?

 

엘리트파의 엘스로 가봅니다........

 

 

엘스는 이미 25억을 넘겼고

 

 

9월 25억 24.5억

10월 26억

11월 27억

12월 26.3억

 

 

오히려 우상향으로 보입니다......

 

 

 

마포로 가봅니다.

 

마래푸를 밀어내고 마포 대장을 차지 중인 마프자입니다.

 

 

작년 12월 20억을 찍었구요

 

아직 신축이라 2년 거주 물량이 없어 거래가 제한적입니다.

 

일부 조합원 물량만 거래중인데 올해 2월 19.7억...

 

 

 

 

 

대단지로 가보면 정확히 트렌드가 나올겁니다.

 

마래푸 봅니다.

9월 18.9억 19.4억

10월 18억 19.4억

11월 19억입니다.

 

 

8년차에 접어들었군요...

 

20억은 아직 못찍고 있습니다. 

 

 

 

경기도로 가봅니다.

 

동탄역 더샵 센트럴

 

청계동에 있는 동탄 대장 단지중 하나입니다.

 

38평이긴 하나 이미 15억 돌파했구요

 

15억

16억

최근 16.8억 우상향 중입니다.

 

 

 

미사강변 신도시도 봐야겠죠?

 

풍산동 미사강변센트럴자이

 

 

37평기준 이미 15억찍은 단지입니다.

 

13억 14억 15억 가다가 최근은 

 

12월에 15.1억 14억이 동시거래...

 

 

 

 

 

728x90

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몇군데 단지 살펴봤는데요

 

조정장 절대아닌 거 같죠?

 

 

물론 같은 단지라도 동/타입/층/향에 따라 1~2억은 차이가 나니 절대적 수치는 아닙니다.

 

그리고 주로 대장 준신축 위주로 봤으니 애매한 구축의 애매한 입지 단지는

 

조정장에 좀 더 어려움이 있을수 밖에 없을 것입니다.

 

역시 아파트는 각 지역에 대장 단지로 가야합니다.

 

그리고 한가지 중요한 점 상대적으로 강남은 지속 우상향 중입니다.

 

상방이 뚫려있습니다. 지난 폭등장에 상대적으로 비율로 보면 덜 오른 강남인데요

 

응축된 에너지가 탄탄한 펀더멘털을 구축하며 우상향 중입니다.

 

 

 

이렇게 되면 이코대디는 이런 전략도 떠오릅니다.

 

양도세 비과세가 12억이 되었고

전세가도 임차인 우위로 서서히 바뀌는 중이고

서울 대장 단지들도 약간 박스권인 상황인데...

 

 

가장 큰 혜택은 누가 보고, 어떤 투자 포지션이 좋을까요?

(물론 모든 투자는 개인 판단이고 개인의 책임입니다...)

 

 

 

이코대디라면 하남 준신축을 13억에 매도 하고

고덕 신축(아르테온 등)을 19억 선에 매수 하는 것(물론 비싸게 팔고 싸게 급매를 사는게 베스트입니다.^^ 예를 들었을 뿐입니다.)

 

물론 고덕 신축은 전세 레버리지로 사야겠죠

전세가가 10억 선이니 약 10억 정도 현금 필요한데,

어느정도 맞아 떨어지는 군요...

 

 

반포가 구축이 되어 가는 단지도 평당 1억을 돌파해서

국평 35평인 시대인데,

 

나머지 동네도 결국은 키맞추기를 하지 않을까 싶습니다.

(물론 아닐 수 도 있습니다. 미래는 속단하면 안됨)

 

 

이웃님들의 요새 투자 스탠스는 어떤가요?

 

결국 규제의 끝에 완화가 오고 있습니다.(비과세 9억->12억, 양도세 완화 기사도 나왔구요, 물론 정부는 반대 중)

 

완하가 실행되는 시점은 아마도 조정이 (혹은 일부 하락) 와 있을 확률이 높습니다.

 

그러니까 완화 하겠죠?

 

 

현금 보유액을 높히면서 조정장 급매 줍줍을 노릴 것인가?

아니면 지금 상급지 갈아타기를 노릴 것인가....

 

많은 생각이 드는 요즘 입니다.

 

 

 

 

끝.