양도세 중과 유예 종료와 전월세 폭등

안녕하세요 이코대디 입니다.

 

최근 뉴스를 틀면 연일 부동산 관련 대통령의 강경발언으로 뜨겁습니다.

 

이코대디의 지난 블로그에 관련 발언과 앞으로 예상에 대해서 포스팅을 한적이 있는데요.

아래 참조하시기 바랍니다.

 

https://economydaddy.tistory.com/302

다주택자, 똘똘한 한채 투자자는 죄인 일까?

 

 

오늘은 양도세 중과 유예종료와 앞으로 가져올 시장의 변화에 대해서 살펴봅니다.

 

 

먼저 서울 주요지역의 매물 증가 현황에 대해서 살펴봅니다.

 

이재명 정부의 양도세 중과 유예 종료가 명확하게 발표된 26년 1월 시점 이전과 이후의 서울 주요 지역 매물 증감에 대한 데이터 입니다.(출처 아실/아파트 실거래가 앱 참조)

 

 

먼저 작년 12월 31일 대비 매물이 가장 많이 증가한 지역은 성동구 입니다.

 

1216건에서 1784건으로 46.7%나 상승한 것으로 나옵니다.

 

양도세 중과 유예와 학기를 앞두고 이사 수요등 다양한 복합적인 요인이 작용하였겠지만,

 

매물 증가는 확인한 팩트로 보입니다.

 

 

두번째로 매물이 증가한 지역은 송파구 입니다.

 

여기도 45%이상 증가한 수치인데요. 매물이 무려 4897건이나 되네요.

 

 

최근 한달 기준으로 아실에서 막대그래프도 제공을 하는데,

확실히 양도세 중과 유예가 매물 증가와 상관관계는 있어 보입니다.

 

 

 

 

 

매물 증가 3위 지역은 광진구

4위는 서초구

5위 동작구

6위 강동구

7위는 용산구

8위는 마포구 순입니다.

 

 

 

 

서울 25개 자치구가 모두 매물 증가가 이뤄진 것은 아닌데요.

아래와 같이 중량구 금천구 구로구 강북구는 매물 변동이 거의 없거나 오히려 감소하고 있습니다.

 

 

 

 

 

위 데이터를 종합적으로 판단해보면

다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따라 시장에 나오는 매물은 양도차익이 비교적 컸던 강남 3구,

마용성 및 한강 벨트 중심으로 이뤄지고 있다고 예상 됩니다.

 

 

양도차익도 크고, 아파트가격도 상대적으로 고가이니, 보유세 부담에 대한 걱정까지 미리 감안한 모습입니다.

 

 

 

 

 

매매 매물 증감 현황은 봤으니 이제는 전월세 시장도 살펴보겠습니다.

 

 

서울 25개 자치구 전역에서 전월세 매물이 감소하였습니다.

 

그나마 감소 폭이 적은 곳이 송파구이고 2.1%감소

용산구 3.8%감소

동작구

영등포구

광진구도 11.4%나 감소했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

양천구

강남구

강동구

서초구

강서구

마포구

종로구 순으로 감소 폭이 커지고 있습니다. 

 

직주근접 동네라고 할 수 있는

마포구 종로구는 25%가까이 전월세 매물이 감소했군요..

 

 

 

 

 

 

정리하면 양도세 중과 유예 종료와 다주택자에 대한 정부의 강력한 징벌적 메세지가 지속 배포 되면서,

 

매매 매물은 서울 주요지역 전역에서 증가

전월세는 감소 추세입니다.

 

주택 총량이 동일한 상황에서 다주택자가 보유한 물량이 감소하면 당연히 전월세 물량이 줄어드는 것이고,

당연한 이치입니다.

 

물론 신규 입주하는 아파트가 지속 준공이 되고 있지만 서울 전역의 토허제 시행에 따라 이제 분양자가 실입주를 해야하니,

전월세 물량이 줄어들수 밖에 없고, 매매거래를 하더라도, 갭투자가 금지된 토허제 시행에 따라 실입주를 해야 하니,

 

시장은 실수요자 중심으로 거래가 지속되고 있는 흐름입니다.

 

또한 수요측면에서도 정부에서 연일 망국적 부동산 공화국의 문제점을 지적하며,

국내 증시 부양을 위한 메시지와 정책(국민연금 사례 등) 이 연일 보도되면서, 무주택자의 1주택자로 전환 수요가 

의사결정을 유보하면서 매수심리도 좀 더 가격이 떨어지길 기다리면서,신중을 기할 수 밖에 없는 상황입니다.

 

결국적으로 전월세 공급 물량 감소(토허제, 다주택자 보유 물량 잠김, 갭투자 금지 등 )와

수요 감소(부동산 가격 하락 기대에 따른 매수 심리 위축, 정부의 부동산 규제 강력한 드라이브, 대출 규제 등)가 

맞물리면서 전월세 시장은 향후 몇년간은 상당히 타이트한 흐름을 보일 것으로 예상됩니다.

 

 

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전월세 가격의 변동 폭에 대해서도 살펴봅니다.

 

 

서울 대단지 아파트 중심으로 전세 가격이 얼마나 오르고 있는지 보면,

 

먼저 헬리오 시티입니다.

최근 1년간 약 23% 상승 , 금액으로는 2.2억 올랐습니다.(호갱노노 참조)

 

아래 그래프를 보시면 작년에도 이미 전세 가격은 오르고 있었고, 앞으로 상승 폭 그래프는 더욱 가팔라 질것으로 보는 것이

시장의 중론입니다. 앞서 살펴본 바와 같이 전월세 매물 감소는 임대인 우위 시장을 형성하기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

강동구 대단지 고덕 그라시움도 1년 전보다 약 15% 전세가 상승

25평 기준 1억 가까이 올랐네요. 아래는 과거 1년이니, 향후 전월세 물량 감소에 따른 상승세는 더욱 가팔라질지

모니터링이 필요하겠습니다.

 

 

 

 

굳이 서울만 볼필요도 없고, 경기도 하남시로 가봅니다.

미사 강변 신도시

미사강변 골든센트로, 이동네 대표단지 중에 하나입니다.

 

최근 1년간 전세 28%상승 했고, 금액도 1.5억이나 올랐습니다.

최근 1~2개월 상승세도 가파르네요...

 

 

 

 

 

 

 

서울 동남권 신축만 오른게 아닙니다.

안양 평촌으로 가봅니다. 평촌동 초원2단지 대림 아파트 

입주 34년차 구축

 

과거 1년간 전세가 33% 올랐는데...금액으로는 2억가까이 되군요.

 

 

 

 

 

 

과연 실제 전세 매물 가격은 어떨까요

네이버 부동산을 보니, 1000세대가 넘는 단지인데 전세 물량이 0입니다. 월세 1건

 

 

 

 

 

 

32평도 전세 0개 월세 0개 이네요.

 

 

 

 

앞으로 전월세 물량은 주요단지 중심으로 더 잠길 걸로 예상됩니다.

 

물론 전월세 매물이 많고 가격 상승도 안한 동네와 단지도 충분히 있을 것으로 보이는데요.

하지만 누구가 살고 싶어하는 쾌적한 동네의 좋은 인프라 및 학군등을 지닌 단지는

위와 같이 이미 매물 잠김이 일어나고 있고, 전세 가격 증가 흐름입니다.

 

 

 

 

정부에서는 전월세 시장은 공공임대로 공급을 하겠다는 의지를 보여주고 있는데요.

 

 

저렴한 가격에 좋은 위치와 인프라를 갖춘 단지에 들어가서 산다는 것은 축복이지만

과연 공공임대에 산다는 사회적 시선과 선입견이 불식될때까지 얼마나 많은 시간이 필요할지는...

또 다른 이야기입니다.

 

 

다음으로는 과연 이번 정부의 강력한 부동산 규제의 승리자는 누구일지 생각해 보겠습니다.

 

먼저

1)다주택자 입장

확실히 승리자는 아니겠죠? 보유세 인상과 양도세 중과(최대 82.5% 양도세율)등 규제를

온몸으로 맞는 1차 타겟 대상입니다.

 

 

2) 1주택자 입장

고가 1주택자는 보유세 인상에 따른 가계 자금 부담, 본인은 살지 않고 임차를 준 1주택자의 경우

대통령이 시사한 장기보유특별공제 축소등 세제 강화 대상이 됩니다.

실거주 1주택자도 토허제 시행 및 대출 규제에 따라 나의 자금 상환 능력과 상관없이 거주 이전의 자유(?)가

비자발적으로 통제(?) 되면서 상급지 갈아타면서 가족들에게 더 나은 거주 환경을 제공하는 것이 일부 제한을 

받게 됩니다. 

 

 

 

3)무주택자 입장

임대라는 장기 거주 불확실성을 벗어나고 자산도 늘리는 즉,  내집마련의 꿈을 가진 케이스입니다.

 

대출 통한 레버리지를 활용하여, 누구나 살고 싶은 단지를 매수하고자 했는데,

대출 규제(15억 이하 6억원, 15억~25억 이하 4억원, 25억 초과 2억원으로 축소)에 따라 그리고 정부의 강력한 가격 조정 의지를 보며, 당분간 숨고르기를 하는 모습입니다.

정부를 이기는 시장은 없다는 게 대통령의 발언인데, 나중에 다시 폭등기를 마주하고 더이상 진입 할 수 없는 가격이 될때, 

과연 정부에서 책임을 질 수 있는지 궁금해지는 대목입니다.

 

무주택자 입장에서 정부에서 양질의 공공임대를 공급해주면 거기 들어가서 평생 저렴하게 살면서 주식투자등 통해 재테크를 하면 되는 것인데,

자본주의 사회에서 내집한채 없이 과연 그렇게 베팅하는 것이 맞는지는 모르겠지만,

차라리 청약에 꾸준히 도전하는 것이 나을 수 있겠다는 생각입니다.

다주택자 양도세 중과 매물이 급매로 나온다면 5월 9일 까지 계약 가능한 좋은 동네 좋은 단지를 적극적으로 매수하는 것도

차선이겠다는 생각이 듭니다.

 

 

 

 

4)정부의 입장

이재명 대통령 지지율은 60%에 육박합니다. 연일 강도 높은 부동산 규제 발언과 본인 철학을 천명하면서 지지율 상승에 탄력이 붙은 모습입니다. 부동산 가격이 양극화 되면서 서울 수도권 주요지역 아파트 보유자와 지방아파트 보유자의 자산 격차는 늘어났습니다. 과거 10년 전에는 같은 5억이었는데 지금은 서울 주요단지는 25억에 육박하고 지방은 10억도 안하는 경우를 어렵지 않게 찾아 볼 수 있습니다. 상대적 박탈감을 느낄 수 밖에 없습니다.

 

또한 전국적으로 유주택자 중에 1주택자는 85%, 2주택자 12%, 3주택 이상은 3%입니다.

 

 

 

다주택자를 때려잡으면, 비-다주택자의 지지가 올라갈지 정확히 알 수는 없지만, 

앞서 전월세 시장을 짚어 본 것 처럼, 다주택자 규제->전월세 매물 감소->전월세 가격 상승->매매가 상승 압력의 패턴은

과거 학습된 내용입니다.

 

 

아래는 이재명 정부 출범 후 나온 부동산 대책이 잘 정리된 내용입니다.(출처: APT_LAP)

작년 6월 출범되었으니 7개월만에 6번의 대책이 나왔습니다. 한달에 한번 꼴인데요....

 

과거 문정부 부동산 정책의 피로도가 자연스레 오버랩 됩니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 가격 정상화는 당연히 필요한 과제입니다. 누구나 성실하게 돈을 모으고 레버리지를 일으켜서 내집을 장만할 수 있는

사회가 정상적인 사회입니다. 한사람이 수십채 수백채 보유하면서 전세 사기등을 일으키고 피해자를 양산하고 사회적 혼란을 야기하는 행위는 엄벌해야 합니다. 하지만 양질의 아파트등 2~3주택 보유하면서 전월세 시장에 물량을 공급하는 다주택자를 

모두 죄인 취급해서는 곤란합니다. 또한 1주택자의 갈아타기 의지를 꺾어서도 안됩니다. 무주택자의 내집마련도 적극 장려해야 합니다.(대출 규제 완화)

 

 

부동산 정상화를 외치며 정부를 이기는 시장은 없다는 대통령의 발언에 마냥 환호만 할 수 없는 이유입니다.

 

마지막으로 아래 자료는 CEO WORLD라는 매거진에서 발표한 25년 세계 도시별 GDP순위입니다.

 

도쿄 

뉴욕

LA

런던에 이어서 서울은 5위를 차지했습니다.

그뒤로 파리 ,시카고, 오사카, 샌프란시스코, 상해가 위치하네요..

 

서울은 이제 글로벌 Super city이고 세계 자본이 몰리는 곳입니다.

서울 아파트 가격이 오른 것을 다주택자 탓으로 돌리기엔 논리의 비약이 심해 보입니다.

 

원화가치 하락, 서울의 글로벌 위상, 양질의 직장 집중, 수요공급, 신축 공급 부족(민간 재건축 규제)등 복합적인 유인의 결과물일 것입니다. 

 

 

 

끝.

 

 

일방향 텔레그램 소통 채널 오픈/운영 하면서 조금씩 포스팅 하고 있습니다. 글이 많지는 않을 것입니다.

 

https://t.me/briceharper

이코대디의 부동산 투자 기록😎