공시가격 1억 이하 단지들 소개(2탄)+방법론

 

안녕하세요.

 

벌서 5월도 반이 지났습니다.

오늘은 요새 핫하디 핫한 공시가격 1억 이하 단지들에 대해 포스팅합니다.

 

사실 요새 핫하단 표현 보다는 작년 여름부터 핫하기 시작한 분야입니다.

 

다주택자 대상 규제가 연일 강화되면서(거의 죄인 취급이죠?)

-취득세 중과

-보유세 중과

-양도세 중과가 발효가 되면서,

 

자본주의 시대, 그리고 인플레이션 시대에,

투자는 계속 해야 하는데, 할 수가 없는 다주택자 입장에서는

 

그나마 할 수 있는 투자가 공시가격 1억 이하 단지 매수 후 기준시가 3억전에 일반과세로

매도 하는 것 입니다.

 

상세 내용은 아래 포스팅에 써놨으니 필히 읽어 보세요

 

https://economydaddy.tistory.com/88

1주택자가 부담없이 다주택자 되는 방법(중요)

 

 

 

 

 

 

 

 

사실 지난달에 공시가격 1억 이하 단지라는 포스팅을 한번 했는데요....(아래 링크 참조)

 

https://economydaddy.tistory.com/73

공시가격 1억 이하 단지들 공개

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 2탄으로 추가 연재 해보겠습니다.

 

공시가격 1억 이하 단지라고 무조건 매수 대상으로 넣으시면 절대 안됩니다.

(출구 전략이 없을 수 있습니다.)

 

 

오늘 단지를 꼭 구매하시라기 보다는 방법론적인 부분을 참조해 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

■ 첫번째 단지: 부산 영도구 조양 비취 맨션

 

 

대부분 처음 들어보셨죠???

85년 입주한 37년차 단지로, 

5층짜리 아파트 입니다.

 

총 630세대로 저층 단지 치고 세대수도 꽤 됩니다.

 

용적률 154% 건폐율 38%(쾌적성은 좀 아쉽네요....)

 

 

부산시 영도구 동삼동 656번지 소재합니다.

55제곱부터 91제곱까지 평형 구성....

 

 

 

18평형 기준 호갱노노 기준 공시가 1억이 아직 안되군요...

-공시가는 동/호수 별로 다르니 매수 전 21년 공시가를 필히 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

입지 살펴봅니다.

네이밍 처럼 바닷가 아주 가깝습니다.

해동중학교 바로 옆, 중리 초도 도보로 가깝습니다.

 

중리산자락 아래 있어서 공기도 아주 좋겠군요....

 

근처에  한국 해양 기술원/ 해양대 캠퍼스/ 국립 해사고 위치..

 

조양비취 맨션

 

 

 

 

 

 

 

가격 봅니다

 

실거래가 기준 1억 중반대인데,,,,

2년 전만해도 1억이 안되었군요.....18평 기준.

 

비율로 보면 꽤 올랐습니다.

 

아마도 재건축 기대감, 그리고 공기좋은 동네...로 매수세는

꾸준히 이어지고 있습니다. 35년된 아파트니 재건축 기대감은 당연히 높아질 것입니다....

 

또한 5분거리에 바닷가가 있다는 것도 장점

-현재 바다 조망은 안나오는 것으로 알고 있습니다.

 

조금 찾아보니,,,역시,,,,

5월초기준 부산시 도시계획 심의 예타 통과 되었다고 하니,

관심있으신 분들은 자세히 알아보시기 바랍니다.

 

 

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조양비취 맨션

 

 

 

 

 

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참고로 이단지는 공시가 1억 이하일 경우 취득세 중과는 안되지만

기준시가 3억 전 양도부분에 있어서는, 광역시 영도구에 위치하므로, 공시가격 3억 이하에 

매도 하더라도 양도세 중과 미포함 되지 않고 중과 이므로 참고 하시기 바랍니다.

 

 

출처 직방

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이어서 바로 다음 단지로 가보겠습니다...

 

 

 

■ 두번째 단지: 김해 외동 주공 아파트

 

많은 유동성이 몰리고 있는 김해입니다.

 

바로 옆 부산은 규제인데, 김해는 비조정 지역이죠???

 

외동 주공은 920세대 대단지에 5층짜리 주공입니다.

88년 준공 했고 

총 21개동으로 대지 면적이 어마어마 하겠죠?

 

평수는 29제곱부터 52제곱까지 모두 소형위주 구성이라 

조금 아쉽군요......

 

 

14평 기준, 20년 공시가격 7250만원

21년 9741만원입니다.

 

물론 동/층별로 공시가격 상이하니, 매수 고려시 필히 확인 해보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5층 주공이라 재건축 기대감으로 가격이 많이 올랐을까요?

확인 해보시죠^^

 

와우....

14평 기준으로 떡상이군요......

작년 초 1억수준이던게,,(최저점)

 

지금은 1억 후반대에 실거래 되고 있습니다.

 

 

 

외동 주공(아유 경제신문/ 조합제공)

 

 

 

 

 

 

 

 

입지도 살펴보겠습니다.

 

주변에 가야초등학교가 아주 가깝고,

아파트 촌이라 인프라도 편리합니다.

 

다만 김해경전철 역까지는 도보로 좀 걸리는 게 아쉽군요.....

 

 

하지만 스터디 좀 해보니,

사업시행 인가가 난것으로 보입니다.

 

관리처분 인가

이주

착공 

준공 각각 단계별로 상승 압박이 강할 것으로 예상됩니다.

 

무엇 보다 비조정지역이니,

공시가격 3억 이하 매도 뭐 이런 고민없이(해당은 됨)

보유가 가능하니,,,투자 유동성은 계속 몰리지 않을 까 생각됩니다.

 

 

외동 주공(율하인)

 

 

 

 

 

 

 

■ 세번째 단지 : 군산 나운 주공 3단지

 

경남 2지역 봐서 전북 1지역 보는 것은 아니고..^^

 

아직 비수도권에서도 기회를 찾을 곳이 참 많습니다.....

 

 

강원도 원주 춘천

경남의 핫한 비조정 지역들

그리고 전북 전주/군산 등......

비수도권 산업단지 메카 청주도 있구요....^^

 

 

 

소개한 단지는 나운 주공 3단지 입니다.

듣보잡이죠?

 

하지만 저층 주공 + 좋은 입지 는 지방이어도 불패입니다.

 

먼저 800세대 대단지에

5층짜리 이고,

83년 준공 되었습니다.

 

군산 나운동에 위치....

 

16평 기준 공시지가 1억 이하인 것으로 나오군요....

 

 

 

 

 

 

 

 

 

입지 같이 보시죠

 

신풍초품아,

주변에 반듯한 아파트 단지들,,,

은파 호수공원/유원지 도보 거리...

 

 

 

 

 

 

 

 

가격 궁금해 집니다....

 

이건 뭐 그냥 떡떡떡 상이군요...

 

 

20년 1월 기점으로 5천 남짓하던게,

 

1억 중반까지 치고 올라갔다가 지금 1~1.5억 사이군요.....

 

자세히 찾아보니,

이미 사업 시행 인가가 났습니다.

 

다시한번 느껴야 합니다.

 

저층 주공+입지= 불패 (지방도 불패)

 

여기서 입지하 함은

초등학교 근거리

역세

업무지구,

공세권/슬세권 등입니다.

 

개인적으로 지방일 수록

지하철없는 경우가 많으니

초품아->업무지구/상권 근거리->공세 로 봅니다.

 

 

나운 주공 3단지(전북중앙신문)

 

 

 

 

 

 

 

 

군산도 긴터널을 지나 유동성이 유입이 꾸준히 되고 있으니

저층 주공 중심으로 잘 써칭을 해보시기 바랍니다.

 

나운 주공은 조합설립 인가가 났으니, 공시가 1억 이하라도, 취득세 중과 제외 대상이 

아닐 것으로 판단됩니다.

 

아래 처럼 재개발 구역등은 공시가격 1억 이하여도 취득세 중과 대상이니

저층 주공에 관심있으신분들은 필히 취득전에 조합/공인 중개사에 중과 예외인지

더블 체크를 하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 지방에서 공시가격 1억 이하 단지를

방법론적인 측면에서 포스팅 했습니다.

 

수도권 과열로 지방 비규제를 찾아 가는 유동성은 이미 한번 휩쓸고 간지 오래입니다.

 

물론 기회가 없는 것은 아니나

지방 투자는 해당 원주민이 과연 받아줄 물건인지도 고려하고 진입을 해야 합니다.

 

구독자 분들이 비밀 댓글로  지방 투자에 대해 물으시는데,,,,

 

지방은 특히 신축이 귀하므로,

괜찮은 입지에 대단지 신축 분양권 투자가 가장 안전한 방법이긴 합니다.

 

하지만 지방 분양권 이제 피 5천~1억은 기본이 되어가고 있죠?

 

아직 유동성이 몰리지 않은 지방 주요도시

30년 훌쩍넘은 저층 주공+ 괜찮은 입지 조합으로 매수는 투자자라면 

꾸준히 써치하고 스터디해야 하는 필수템이 되어 가고 있습니다.

(어중간한 중층 단지 갭투자 금액 적다고 덥썩 매수하시면 아니되옵니다.)

 

좋은 입지+저층 주공은 이제 필수템 이자 이젠 레어템이군요.^^

 

무슨 말인지 아시죠?

 

오늘 포스팅을 마칩니다.

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끝.

 

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