마포 자이힐스테이트 라첼스 로또 인가(7월 청약)

안녕하세요 이코대디입니다.

 

오늘은 청약단지 분석을 해보겠는데,

그전에 환율 부터 짚고 갑니다.

 

6월 말 현재 1달러 환율은 1391원으로 환율 1400원시대가 현실화 되어가고 있습니다.

 

 

1달러당 원화가 올라 간다는 것은 반대로 따지면 원화가치 하락을 뜻합니다.

 

갑자기 청약 단지 소개 글에서 왜 환율이냐고요?

 

환율 추이를 3년으로 보면, 3년전에는 1120원이었네요.

 

 

1120원이 3년 만에 1390원이 되었다라는 뜻

원화 가치는 3년동안 24%하락 했다는 뜻입니다,

 

물론 특정 일자 기준으로 단순 비교를 하면 안되겠으나,

 

아래 그래프를 보시면 환율은 올르는 추세인 것이 팩트이고 

원화가치는 떨어지고 있습니다.

 

 

 

 

이런 상황에서 현금으로 자산을 보유 하고 있는 것은 앉아서 돈의 가치 하락을 정면으로 받아 들일 수 밖에 없으니

 

누구가 미래 가칠 투자를 위해 서울 주요단지 부동산등 안전 자산 투자는 꾸준히 눈여겨 보아야 할 것입니다.

 

 

오늘은 인서울 오랜만에 대단지 주요 급지 분양소식이 있어 분석 해봅니다.

 

 

바로 

 

마포자이 힐스테이트 라첼스 입니다.

 

 

이름이 좀 기네요....라첼스가 무슨 뜻일까..............

 

 

 

1. 입지

 

 

 

입지는 상당히 좋아 보입니다.

 

애오개역과 공덕역 사이...

 

마포대로 라인 인접.....

 

광화문-여의도 직장인 수요가 깔때기 처럼 모이는 곳이 마포 공덕 마포 대로 라인입니다.

 

공덕역은 지하철 5-6-공항철도 라인이고 좀 올라가면 2호선 아현역과 도보권....

 

경의선 숲길 산책로,,주변 상권 인프라 

소의초 공덕초 등 초등도 도보권...

 

나름 마포에서 인기 있는 

동도중,서울여중 도보권.....

 

백범로 학원가 도 멀지 않습니다.

 

 

 

2. 상품 분석

 

 

아래는 여의도 공원에서 바라본 뷰인데,,약간 과장이네요...

 

마포쪽 한강 뷰는 강변북로에 인접한 래미안 웰스트림 등 한강뷰 특화단지 제외하면

뻥뷰는 좀 힘들죠?

 

 

총 1101세대 나름 마포 대로 주요 급지 땅에서 평지에 많은 주택수 입니다.

일반 분양도 463세대면 가점이 되시는 분들 중심으로 노려볼만한 확률입니다.

 

 

 

 

조감도 입니다.

 

힐스테이트와 자이의 콜라보레이션...에쁘네요....

 

 

 

 

단지 배치도를 보니 중앙광장을 가운데 넓게 뺐고

티하우스 배치, 여러개 가든 및 놀이터.....일단은 좀 평범해보이는데요...

 

1101세대 중에 

59제곱이 330여세대

84제곱 660여세대

114제곱도 120여세대로

 

나름 중대형 중심으로 구성되어 있습니다.

 

오....자세히 보니 104동 21층에 스카이 라운지가 들어서네요....

반포 신축에 들어가는 스카이 라운지가 마포에도 들어가네요....

나름 특화 설계 인정...

 

 

 

 

주차도 세대당 1.5대면 고급화 단지를 지향하고,,,,

건물 외관도 랜드마크 디자인 예정이네요

 

 

 

주차 유도등도 적용되고, 세대당 창고 제공 ...나쁘지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

공홈에 가보니 스카이 라운지 사진도 있는데요...

 

멋집니다...

 

 

 

 

 

 

21층이고 공덕오거리 근방으로 초고층 건물이 많아서 어느정도 뻥뷰가 나올진 모르겠지만,,,

 

그리고 스카이 라운지 공간 자체는 작네요

1000세대 이상 단지인데,,,,조식 서비스 할만한 공간은 좀 안되지 않나 싶습니다.

 

 

 

 

 

 

하지만 커뮤니티 센터가 훌륭합니다..

수영장 들어있고 사우나 있고......

 

마포 프리미엄 최고가 단지가 되기에 충분한 커뮤니티+스카이 라운지 입니다.

 

 

 

 

 

 

3.평면정보

 

입지와 커뮤니티 편의시설등 상품은 좋습니다.

 

평면정보도 분석해봅니다.

 

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먼저 59A타입

 

3베이 구조에  주방도 널찍하고 펜트리 넣어 줘서 좋네요

기본형 안방이 작아 보이는데

베란다 확장은 필수 선택으로 보입니다

 

안방에 드레스 룸도 조그마하게 들어갔으면 좋았을 텐데.......

침실 3에는 붙박이 장이 있어 보이는데...관심있으신분은 모하 방문해서

꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

다음은 84A타입

 

일반 분양 물량이 별로 없네요...

 

확장형의 경우

4베이 구조 칭찬합니다.

주방도 ㄷ자형으로 동선이 좋겠구요...

드레스룸도 넓습니다.

 

확장형의 경우

주방 펜트리 제공에 다용도 실 넓습니다.

 

오픈 발코니도 있군요.....맘에 듭니다.

 

 

 

 

이 단지는 84A보다 84D세대 구성이 더 많은데요......

 

 

분양물량도 84D가 압도적으로 많은데요....

 

맞통풍 구조가 안나오는 타워형으로 보이네요...

거실은 2면 양창이니 개방감은 있으나 호불호가 갈리죠?

 

확장형의 경우

 

드레스룸, 수납장, 다용도 실, 오픈 팔코니, 주방 펜트리 있을거 다 있습니다.

 

거실과 주방이 가까워 개방 감은 있겠습니다.

 

참고로 오픈 발코니는 층/동호수에 따라 유무가 상이하오니 상세 배치도 참고 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

마지막으로 이코대디가 관심있는 세대 분리형 114B 타입

 

분양 물량 단 1세대......

 

 

평면도는 3~4인 가족이 MAIN세대 살면서

 

분리세대 월세 줄 수 있는 너무 좋은 구조입니다.

 

 

마포 공덕 라인은 마포 자체의 직장인,여의도.광화문 직장인등 전월세 수요가 넘치는 곳이니

공실 걱정은 없어 보입니다. 

 

물론 당첨 확률이 너무 낮네요

 

 

 

 

전체적으로 84A 131세대중 15세대만 일반 분양이니 조합원의 선택을 많이 받은 안정적 인기 타입

 

59A도 총 290세대중에 일반 분양 물량이 124세대...조합원이 많이 가져갔으나 여전히 일반 분양 물량 많습니다.

가격대 감안해도

신청이 많이 몰릴 수 밖에 없는 타입

 

84D는 총 293세대중에 일반 분양물량이 231세대니, 상대적으로 조합원 비인기 평면도.....

 

114A도 총 112세대인데 일반분양은 3세대만 있으니.,,역시 A타입이 가장 근본이죠?

 

 

 

4.청약 자격 및 일정

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중요합니다.

서울 거주자 우선

전매제한 1년 실거주 의무 기간 없음

비조정 지역 청약단지니 가능한 일입니다.

 

 

 

 

특공 7월 1일

1순위 2일

2순위 3일

 

발표 10일

계약 7월 21일...

 

 

개인적으로 서울에서 얼마안남은 상급지 주요단지이니 2순위까지 갈일은 없지 않을까 조심스레 예상..

 

 

 

 

 

5. 분양가 분석

 

분양 물량 463세대

 

특공이 213세대...자격 되시는 분들은 특공을 노리는 것도 방법이네요

보류지가 11세대나 있네요...분양 후 보류지도 시가에 준해서 별도로 모집공고가 나올듯

임대는 65세대...

 

 

 

 

 

 

 

59제곱 기준층 가격 13.4억

 

84타입 기준층 17.4억 

 

 

생각 보다 가격이 착하지 않아 보입니다.???????????

 

반포 분상제 지역은 로또 청약인데

 

여기는 분상제 지역이 아니니,,,,,,로또 청약은 분명 아닌거 같은데.............

 

주변단지랑 비교 해봅니다.

 

 

편리한 호갱노노 앱을 키고...

 

일단 마포자이 힐스테이트 라첼스 실시간 1위 내요...

 

 

 

 

 

 

 

 

위치는 다시한번 호갱노노 앱으로 봐도 너무 좋아 보이구요...........

 

 

 

 

 

 

 

가장 근접 단지가 아현동에 있는 공덕 자이입니다.

 

아현동 이면 아현자이가 맞는데 역시...공덕동 프리미엄.......

 

최근 거래가가 16.9억 국평기준인데....

 

여기는 어느덧 10년차로 접어든 단지.......

세대수는 비슷....

 

여기도 수영자 있죠?

 

 

그런데 공덕자이도 좋은 단지 이지만,,,,여기는 아직 등기가 안난 곳으로 알고 있습니다.

 

주담대등 진행에 제한성이 있겠죠?

 

그래서 제대로 된 실거래 평가가 안되고 있으니 감안 필요

 

 

 

 

 

 

 

 

그다음 인접 단지

마래푸 입니다. 마포래미안 푸르지오

 

 

 

어느덧 입주 11년차....

단지수가 훨씬 많으니 단순 비교는 힘들지만

국평 기준 17억 중후반 실거래 중....

 

물론 경사이슈,등 단지 동호수에 따라 표본화가 어려우니

참조만 하시기 바랍니다.

리조트 조경은 마래푸 만의 강점이기도 합니다.

 

마포자이힐스테이트 라첼스는 3년후 신축 건물에 수영장 고급화 설계등

감안 분양가 17억 초중반이 비싸보이진 않는 대목입니다.

 

 

 

 

좀 더 공덕역쪽으로 내려와 볼까요?

가장 신축이 공덕 SK리더스 뷰인데요

입주 5년차 이니 마포자이힐스테이트 라첼스와 가장 적합한 비교 대상이 아닐까 합니다.

물론 세대수가 472세대로 차이가 있네요. 여기도

 

최근 실거래가 17.2억

입지는 공덕SK리더스뷰가 더 좋구요, 상권 및 대흥동 학원가,경의선 공원 등 공덕SK리더스뷰가 접근성이 좋고

여기도 내장재 고급화 설계...

 

 

그러나...

커뮤니티,세대수,년한, 특화설계등 마포자이힐스테이트 라첼스가 훨 좋으니,,,

3년후 신축이 되면 20억+정도는 되지 않을까 조심스레 생각 해봅니다.

 

 

 

 

 

마지막으로 여의도쪽으로 좀 더 붙으면

마포 대장 중에 하나 용강동e편한 세상 마포리버파크 가 있습니다.

547세대 9년차 단지

실거래 평균 20억 단지 입니다. 국평기준...

 

입지는 여기가 나으나 세대수 커뮤니티 신축 프리미엄 등 감안

마포자이 힐스테이트 라첼스는 20억 이상 가치가 있다고 봐도 무방...

 

즉 분양가 안전 마진은 현기준  2억+ 정도는 되지 않을까 생각 합니다.

 

 

 

 

물론 위단지 마다 특장점이 있으니 단순비교는 안되니 참조만 하시기 바랍니다.

 

 

 

 

그래서 종합적으로 본 오늘 분양단지 결로

 

로또 단지급은 아니다.

 

그러나 안전마진 2~3억에 여의도/광화문 직주근접+ 프리미엄 특화 단지(수영장,스카이라운지,신축 대단지 평지)

라는 측면에서 경쟁률 높고 흥행 성공하리라 봅니다..

 

 

관심 있으신 분들은 필히 임장 해보시고 모집공고문 꼼꼼히 보시면서  좋은 선택 하시길 바랍니다.

 

끝.