서초 강남발 상승세가 시작 되었다.

안녕하세요. 이코대디입니다.

 

최근 정부 기관인 부동산원 데이터에 따른 5월 4주차 기준 , 전국 주간 아파트 가격 동향이

전국은 매매가격 0.05%하락, 전세가격은 0.08%하락 했다고 나왔습니다.

 

주간 동향이니 바로 전주 대비 가격 변동률인데요....

 

세부적으로 지역별로 보면 수도권은 0.02%하락, 지방은 0.08%하락, 그리고 서울은 0,03%상승으로 나옵니다.

 

 

 

데이터가 소수점 둘째자리이니 큰 의미부여나 상당한 임팩트는 없지만, 일단 서울 기준 부동산 매매 시장이

반등했다는 것은 이번 부동산원 수치 뿐 아니라, 여러 신고가 단지 출물과 부동산 분위기를 보면 쉽게 알 수 있습니다.

 

 

이러한 서울 부동산 상승은 작년 말 부터 이어져온 일부 급매 매물 소진과, 6월 1일 종부세 부과기준을 앞두고

(물론 종부세 완화, 조정지역 해제로 종부세 중과 대상 및 부담이 대폭 줄어들었으나) 상반기 매도할 것은 매도하면서

이제는 시장의 정상화, 안정적 우상향 회귀곡선이 그려질 것으로 보는 전망이 다수 입니다.

 

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오늘은 서울 매매 시장 반등을 주도하고 있는 서초구, 강남구 주요 단지를 살펴보면서,

후행 데이터 이긴 하지만 실거래가 5월초까지 어떤 흐름을 보였는지 살펴 보겠습니다.

 

작년 하반기 까지 상승을하다가 작년말 올해 1분기 까지 하락을 하고 다시금 2분기에는 변곡점을 그리며

상승하는 그래프가 나올것으로 예상되는데요...실질적으로 바로미터가 되는 주요 대단지 기준으로

살펴보겠습니다.(실거래가,지도등 출처는 호갱노노앱입니다.)

 

 

먼저 반포 래미안 퍼스티지입니다.

한강 빼고 보는 것을 갗춘 전통의 대장 단지중의 하나로 꾸준히 실거주 수요 러브콜을 받고 있는

완성도 높은 단지입니다.

 

총 2444세대 대단지에, 어느덧 15년차이지만, 단지내 길게 뻗어있는 avenue? 와 대형 호수,

그리고 반포내 가장 교통환경이 좋은 곳중에 하나 입니다.

 

 

 

국평기준 37~8억 수준까지 거래가 되다가(평당 1억이 훌쩍 넘은거죠?)

 

년초 30억 초반으로 내려왔고, 다시 34~35억 수준을 금새 반등한 모습입니다.

 

사실 한두건 거래밖에 없는 31억대 제외하면 작년대비 떨어졌다고 할수도 없는 매매가 흐름입니다.

 

15년차 단지지만, 반포의 힘, 완성도 높은 입지좋은 대단지의 힘을 그대로 보여 주고 있습니다.

 

참고로 서울 외곽 지역 및 지방 광역시등 대장 지역 단지들과는 사뭇 다른 그래프 흐름입니다.

 

 

다음은 반포 자이입니다. 

3410세대, 단지 수 기준 서초구 대장 역할을 하며, 래미안 퍼스티지와 같이 2009년 입주한 15년차 단지입니다.

 

 

 

여기도 39억 수준까지 작년에 실거래 되었는데 국평기준 평당 1억을 넘은셈이죠....

 

그런데 올해 초 28억대 거래가 이루어지면서, 매스컴에도 자주 등장을 했었습니다.

 

그런데 어느덧 다시 30억초반을 회복하고, 5월초기준 32.5억 실거래 되었습니다.

워낙 대단지라,집컨디션, 동,향,층에 따라 10~15%까지 가격차이가 날 수 있는 특수성은 있으나,

 

확실히 년초 대비 반등한 그래프 흐름입니다.

 

용적률 270%로, 재건축을 통한 엄청난 사업성 대박을 낼 수 있는 상황이 아닌데도,,

 

반포의 핵심입지, 고급단지는 이렇게 꾸준하고 안정적인 valuation을 받고 있습니다.

 

 

다음은 강남구로 가봅니다.

서초구 재건축이 활발히 추진 되면서 서울 대장 입지는 반포가 수년간 차지해 오고 있고

실거래가 또한 그랬는데요(반포주공 1주구 완공, 신반포 2차등 진행시, 수년내 한강변 반포 르네상스 시대는 더욱 프리미엄화 될 예정)

 

 

사실 압구정은 그런 상황에서도 조용히 가치를 인정받고 있습니다.

압구정 현대 6,7차로 가보겠습니다.

 

무려 46년차 단지로,

(초기부터 계셨던 분들은 이미 리노베이션 깔끔히 해두고, 대형평수에서 만족하시면서 잘 지내시기는 하지만,,,,,)

47평기즌 처ㅣ근에 46.8억에 실거래 되었습니다.

 

재초환등 걸림돌은 있지만, 재건축 전 구축 단지가 평당 1억이니, 압구정 현대의 입지는 대한민국 top이라고 해도 무방하겠습니다. 

 

 

 

 

47평 기준 실거래가를 보면 작년에 50억을 찍었었구요...40억대 초반으로 조정을 받는가 싶더니,

다시 올해초 40억 후반을 계속 실거래 찍어주면서, 역시 압구정 현대라는 인식을 강하게 심어주고 있습니다.

 

구축이라 리노베이션 상태등에 따라 가격 차이가 크니, 트렌드만 보시면 됩니다.

 

압구정 현대에서 가장 한강변에 예쁘게 맞닿아 있는 현대 1,2차의 경우도 

52평이 54.5억에 올해 5월 실거래 되었으니 평당1억을 거뜬히 넘은 셈입니다.

 

 

 

 

강남구에서 그래도 중산층이 접근하기 용이한 역삼동으로 가봅니다.

 

꾸준한 수요를 이끌고 있는 역삼 래미안 실거래 살펴봅니다.

24평 기준 16억대까지 떨어졌다가 다시 최근에 17억 중반에 안정적 거래흐름을 보입니다.

 

작년에 20억을 훌쩍 넘었었는데, 아직 회복은 아니더라도 전고점까지는 우상향 통해 문제 없어 보입니다.

  

 

 

 

역삼/도곡쪽 좀 더 대단지로 가봅니다.

 

도곡렉슬,,,3002세대 어느덧 18년차...

하지만 대도초,숙명여중/고, 단대부고등 대치 최고 선호 학교가 모두 걸어서 5분 컷입니다. (+대치동 학원가)

선호도 높은 강남 세브란스가 바로 왼쪽이라 학령인구 부모층 뿐 아니라, 중/노년층도 많이 거주 하시는 단지인데요...

 

 

 

 

33평 기준, 30억을 넘었다가, 다시 20억 초중반으로 내려왔다가 4~5월간 20억 후반대로 안정적 실거래를 보이고 있습니다.

 

 

 

 

세대수가 가장 많은 43평 기준도

33평과 비슷한 v자 곡선을 그리는 중이니, 소유자 분들은 조급해 하실 필요가 전혀 없겠습니다.

 

 

 

대치까지 온김에 좀더 내려가서 도곡/개포쪽 보면,,,,

 

일단 재건축 단지로 미친 대지지분의 개포우성 4차로 가봅니다.

 

 

54평 기준 역시 최근 실거래 33.5억을 기록하며 압구정 재건축 단지 수준의 절대 매매가는 아니지만

v자곡선을 그리기 시작했습니다. 미래가치가 우수하니 우상향에는 이슈가 없을 것으로  저 포함 전문가들의

지배적 의견입니다.

 

 

 

오늘은 서초구 ,강남구 주요단지 최근 실거래가 흐름을 보았는데요....

투자 추천은 절대아니니 오해는 하지 마시고,,,,

전국 부동산 흐름을 주도해온 서초구, 강남구 트렌드를 보면서 향후 서울,수도권,전국단위 부동산 미래 흐름을

센싱해보는 것도 어떨까 합니다.

 

앞서 언급한 주요단지의 공통점은 급매소진+v자 곡선 시작이라는 공통 분모를 가지는데요....

 

서초,강남 뿐 아니라

마용성등 서울 주요 단지를 보면 아직은 v자 곡선이 명확하게 그려지는 상황은 아닌 것으로 보이나

자세히 보시면 v자가 꿈틀거리는 느낌이랄까...^^

 

아래 캡쳐를 해둔 이촌동 대단지 한가람이 그렇고요

마포 대단지 마래푸도 그렇습니다.

옥수 대단지 e편한세상 옥스 파크 힐스도 그렇습니다.

 

 

어쩌면 마용성 급매를 잡을 수 있는 좋은 타이밍이 될 수도 있지 않을까 생각해 볼수 있는 대목이기도 하구요.

요번 연휴는 비가 오니 부부끼리 서울 주요단지 비내리는 임장을 느긋히 즐겨보며 지역별 맛집과 커피 투어도

한번 해보시는 슬기로운 투자 생활 이어가시기 바랍니다.

 

최근 지방 공시가 1억 미만등 문의를 주시는 분이 많는데요....

지역별, 상품별 미래가치가 천차만별이라 한단어로 피드백을 드리기 그렇지만

 

인서울 좋은 단지들도 이렇게 기회가 많아 보이는데,,,,,굳이 지방 저가 단지에 시간과 에너지를 쏟을 필요가 있을까

생각해봤습니다.(관점차이..)

 

이웃분들 모두 좋은 주말 되시기 바랍니다.

(이코대디 블로그 이웃하시면 더 많은 포스팅을 빠르게 보실 수 있습니다.^^)

 

끝.