재건축 아파트 단지 어디가 좋을까?
안녕하세요. 이코대디입니다.
오늘은 재건축 아파트 단지에 대해서 다뤄봅니다.
먼저 재건축이랑 쉽게 말해서 기존에 구축 단지르 허물고 새로운 아파트를 짖는 것으로
첫번째 단계는 추진 위원회를 주성하고 조합 설립인가를 받는 것입니다.
무조건 조합 설립 했다고 되는 것이 아니고 전체 소유자 의 3/4이상 , 그리고 각 동의 2/3이상 동의를 받아야 하는데
산술적으로 어렵지 않아 보이지만, 각자 이해 관계도 다르고 연령 층, 그리고 동간 뷰 프리미엄 등
변수가 많아서 조합 설립 인가 자체도 받지 않은 30년 넘은 단지가 적지 않을게 현실 입니다.
일반적으로 준공 30년이 넘으면 재건축 가능한데, 단지별로 속도나 과정이 천차만별이고
최근 들어 원자재/인건비 상승, 재초환 실시 , 추가 분담금 이슈 , 부동산 비수기, 상대적 기대치 보다 높은 금리(금융비용)
조합에 대한 신뢰도 정도 등 다양한 내외부 요인으로 재건축 시장이 경색된 것이 현실 입니다.
이 중 가장 큰 걸림돌이 재건축 초과이익 환수제 인데요...
재건축 사업으로 얻게되는 이익이 조합원당 3천만원을 넘으면 초과이익에 대해 0~50%부담금을 부여하는 제도입니다.
물론 재초환을 피해서 재건축 성공 사례 단지도 수두룩한데요...
그 대표 단지가 신반포 3차, 경남 아파트 통합 재건축 사례인 래미안 원베일리
무지개 아파트 재건축 한 서초 그랑 자이, 신반포 1차 재건축한 아크로리버파크 등.....
오늘은 일단 여러규제와 환경적 요인을 제외하고 재건축 사업성이 높은 몇개 단지를 살펴보겠습니다.
재건축 사업성을 높이는 필수조건은 입지, 세대당 대지지분, 넓은 땅 이렇게 3가지로 규결됩니다.(+토지용도)
주공 5층 짜리 낮은 용적률 , 건폐율 다 중요하지만 결국 세대당 대지지분에 영향을 미치는 조건일 뿐입니다.
물론 서울시 조례등을 따르면서 지차체와 잘 협상하여 용적률 인센을 받는 다면 금상 첨화입니다.
위 조건 기반으로 서울 내 재건축 인기 단지를 짚어 봅니다.
지도 및 사업성 기본 정도는 다원 앱을 활용 하였습니다.
*재건축은 사업의 불확실성, 규제, 기타 여러 변수로 예상과 달리 상당기간 인내의 시간이 걸릴 수 있다는 점을
미리 유념하시고, 투자 권유하는 내용이 아님을 미리 인지 하시기 바랍니다.
먼저 대치동 우선미의 선경 아파트 입니다.
총 1034세대
83년 준공
위치는 대치역 도곡역세권 양재천 앞마당
대치동 학원가 주변 명문 학군지 대치초를 품은 초품아
중요한 재건축 관련 요인인
세대당 대지지분은 무려 23평입니다.
즉 중대형 평수 위주로 구성되었습니다.
심지어 토지 용도도 3종 일반 주거 지역....
현재 47평 시세가 40억 초중반인데요..(최근 실거래 x)
40살이 넘은 단지인데, 평당 1억에 육박한 가격이니 입지의 힘과 대지지분의 힘입니다.
참고로 옆에 한보미도맨션과 개포우성 1,2차도 대지지분이 23~24평/세대당 이니
3단지가 신축으로 바뀌면 대치동 프리미엄 주거 스카이 라인이 완전히 변하겠네요...
2번째 단지로 가봅니다.
일원동 상록수 아파트
총 740세대 규모
93년 준공, 용적률 109% 5층 단지..
세대당 평균 대지지분 25.2평....무려 25평을 넘습니다....
이단지 보유하신분은 서울 강남 땅을 25평 가지고 있다는 뜻인데요...
아쉬운 점은 위 단지와 다르게2종 일반 주거지역...
입지는 대모초 근거리 대왕중, 대모산 숲세권 일원 역세권
삼성 서울 병원 도보 거리....... 공기 좋고....
대치동 학원 셔틀도 잘되있고 유해시설 제로.........
27평 30평 2개 타입이고....
27평 기준 20억 초반에 가격 형성 중입니다.
상대적으로 어린 나이 단지이기도 하지만....
앞으로 재건축 논의가 구체화 된다면 용적률 인센티브를 어떻게 받냐가 상당히 중요한 단지가 되겠습니다.
바로 옆에 가람 아파트 인데요...여기도 대지지분 세대당 25.2평......(2종일반 주거지역)
30평형 실거래는 23억 수준에 형성되어 있습니다.
왼쪽으로 가면 개포 신축 단지들이 즐비한데요....
33평 기준 30억 초반 20억 후반 가격 형성되어 있는 상황.
다음은 3번째 단지 소개 합니다.
올림픽 선수 기자촌
일단 대지면적이 압도적입니다. 149,956평 15만평에 육박......
현 용적률 137% 3종 일반 주거 지역....
세대당 평균 대지지분 27평!!!
이제까지 본 단지 중에 가장 우수 합니다.
현 세대수만 해도 5,540세대....
입지는 5/9호선 인기라인 역세권.
오륜초, 오륜중 , 보성 중고 명문 학군
올림픽 공원 앞마당, 잠실 롯데 인프라......
34평 기준 실거래는 20억 초반에 형성되어 있습니다.
물론 88년 입주구요....
단지가 크니 실거래도 왕성합니다.
12월에만 10건 가까이 거래.....
인테리어 후 입주해서 실거주 만족도가 아주 높은 단지 중에 하나입니다.
단지내 녹지와 공간도 많아서 아이키우기 gooood
잠실 왔으니 대지지분 대장 단지 한군데 언급해봅니다.
바로 아시아 선수촌 아파트
대지면적 45,503평에 잠실 야구장 앞마당
총 1356세대
탄천, 한강 가깝고,
2호선/9호선 초역세 및 아시아 공원 공세권
무엇보다 여학생 명문 학군 정신여중/고
아주초/중
세대당 대지지분???????
무려 33.6평입니다..... 토지용도도 3종 일반 주거지역
대형 평형으로만 구성되어 있는 프리미엄 단지입니다..
유명한 분도 사시죠???^^
56평 시세가 평균 40억 초반입니다....
대지지분 생각하면 저렴하게? 느껴질 수 도 있겠습니다.
주변에 비교할만한 신축은 없고 그나마 잠실 엘스가 비교대상인데요...어느덧 17년차 단지...
33평기준 20억 후반 대 실거래 입니다....
동남권만 봤으니...이제 용산으로 가봅니다.
서빙고 신동아 아파트
대중 교통 빼고는 다있습니다. 한강 ,용산 공원
물론 경의중앙선 역세..
84년 준공 1326세대
세대당 대지지분 25.8평....
3종 일반 주거지역...
조합설립인가가 된것으로 나오구요....다만 현 용적률이 196%로 어느정도 올라와 있는 상황이네요..
중대형 위주 구성....영구 한강뷰 가능...
45평기준 실거래 30억 후반대 형성....
참고로 옆에 이촌동 가면 재건축 끝판왕 한강맨션이라고 관리처분 인가 진도까지 뺀 단지가 있습니다.
31평이 실거래 40억 초반이구요.....71년 준공된 5층짜리 단지입니다.
토지는 2/3종 혼합....세대당 평균 대지지분은 무려 38.2평....오늘 살펴본 단지중에 가장 우수합니다.
한강 맨션을 보면 이촌동 챌리투스가 떠오르는데...엄청난 사업성을 기반으로 얼마나 멋진 모습으로 신축이 올라갈지
기대됩니다...(영구 한강뷰) 신용산초, 용강중, 중경
이제 서남쪽으로 갑니다 .목동 입니다.
목동 신시가지 7단지....목동 대장중에 하나...
5호선 초역세.....
목운초 서정초 목운중...현대백화점 도보 5분
27평기준 시세는 20억 수준.....
총 2550세대 34개동 초대형 단지...
용적률 125% 현재 3종 주거지역...
86년 준공...
세대당 평균 대지지분 21.5평...
3종 주거인데 용적률을 125%만 쓰고 있으니...나중에 270%까지 올리면(인센티브 등 고려) 거의 세대수가 2배가 되겠네요.
학군지 +여의도 직장인 주거 수요+신축까지 더해지면.....목동 신축 국평 30억 시대는 어려운 숫자는 아닌 거 같습니다.
마지막으로 여의도 미성 입니다..
추진위 설립....
대지면적 12,388평
세대수 577세대 용적율 180%, 3종 일반 주거지역..
5/9호선 여의도역 초역세 샛강공원
학군이 앞서 본 목동보단 아쉽지만.......
여의도 금융권 직주근접 한강도보 접근....
올림픽 대로 접근성등..여의도내 입지 강자 단지입니다.
세대당 평균 대지지분도 21.5평으로 우수합니다.
+윤중초/중 초품아...
중대형 위주 구성
29평 기준 실거래는 20억 초반 입니다....
오늘은 서울 주요 단지 대지지분 우수한 것 중심으로 살펴봤습니다.
물론 대지지분보다 앞선 것이 입지이고.....대지지분이 상대적으로 적더라도(주로 소형 평수 중심으로 구성된 단지들)
소형 중심으로 구성하여 세대수를 늘리고 임대주택등 용적율 인센티브 협상을 잘 한다면 어느정도 상쇄는 가능할 것입니다.
가장 중요한 것인 재건축의 인고의 시간입니다. 본인의 투자 성향을 먼저 인지하시고,
낮은 전세가율로 갭투자 금액이 클 수 밖에 없으니 리모델링후 실거주 기반(학령기는 학군지 단지들 위주)
거주 만족도+우상향 인플레 헷징하시면서 장기간 기다릴 수 있다면 들어가는 것이 재건축입니다.
상대적으로 다른 투자를 할 수 있는 기회비용이 아쉬울 수 있기 때문에 모두 신중히 판단하시어
이웃님들 모두 슬기로운 투자 생활이어가시길 바라겠습니다.
끝.