부동산 급지 불변의 법칙

안녕하세요. 이코 대디입니다.

 

오늘은 부동산 급지에 대해서 다뤄봅니다.

 

최근에 온라인상에 많이 돌아 다니는 부동산 계급표는 아래와 같은데요

KB부동산의 아파트 평당 매매평균 가격 기준 서열을 정리한 도표로,

 

시장에서는 꽤나 정확하다는 평가가 중론입니다.

 

서초 강남이 가장 꼭대기에 있고

용산 송파 

성동 마포 양천

광진 강동 영등포 순입니다.

 

특이점은 영등포가 종로 동작 중구보다 위에 있다는 것인데요....

영등포에 대장인 여의도는 40년이 된 노후 단지가 즐기함에도 높은 평단가 거래가 이뤄지고 있고

영등포에서도 여의도와 가까운 당산, 신길 등 입지가 상대적으로 우수한 곳은 꾸준히 우상향 중입니다.

 

사실 매매 평균 가격 기반이기때문에 시세나 호가를 100% 반영하지 못하는 모수가 있을 것인데요.

그래도 최근 기반 가장 합리적인 급지 이미지로 봐야 하지 않을 까 싶습니다.

 

 

 

 

아래는 최근에 다뤘던 주제인 직주근접과 연관 있는 이미지 인데요 강남 광화문 여의도 가디구디 마곡 DMC순으로

일자리가 많이 몰려 있는 것을 볼 수 있습니다. (아래 링크는 지난 포스팅입니다.)

 

https://economydaddy.tistory.com/276

어떤 부동산을 사야할까?

 

 

강남 아래는 판교라는 양질의 일자리 지역이 있긴 하지만 인서울로 국한해서 보면

여의도 가디 구디 DMC 마곡 까지 서울 서쪽 서남쪽에 일자리가 생각보다 많이 포진 되어 있네요...

 

 

 

 

 

 

그렇다면 본격적으로 부동산 급지 불변의 법칙에 대해서 다뤄보겠습니다.

 

먼저 아래는 80년대 아파트값 현황입니다.

 

압구정 신현대 경우 35평이 3.3억원

반포 주공은 32평 3.2억원

목동 35평은 2.6억원

상계주공 35평은 1.5억원

오륜동 올림픽선수촌 34평은 2.7억원

여의도 진주 33펴은 2.6억원 입니다.

 

이때도 30평대 기준 

압구정-반포-올림픽선수촌-여의도 진주=목동-상계주공으로

 

금액이 형성되어 있는데요...

지금은 어떨까요?

 

갭의 차이만 클뿐 아파트 가격 순서는 위와 다르지 않습니다.

 

오히려 갭이 엄청나게 벌어 졌는데요...

 

80년대에는 상계주공과  목동의 가격 차이가 1.7배 차이였는데.....

 

 

 

지금은 목동 신시가지 7단지 26억

            상계주공 3단지 10억 초반....으로

 

두지역 갭이 1.7배에서 2.6배로 오히려 벌어 졌습니다.

 

물론 두단지 모두 재건축 추진 중이라 매매 시점에 따라 절대 가격은 다를 수 있으나,

급지의 GAP이 벌어진 것은 트렌드로 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

강남권도 GAP이 벌어졌을지 살펴봅니다.

 

80년대 압구정 신현대 국평 3.3억원 / 올림픽선수촌 국평 2.7억으로

1.22배 가격 차이 였는데요...

 

 

지금은 

압구정 신현대 50억원

올림픽 선수촌 22억원 으로 갭이 2.3배수준입니다.

 

결국 40년전 1.22배 갭이 2.3배로 벌어 진 것입니다.

 

 

 

 

이웃님들은 어떤 단어가 떠오르시나요?

 

급지는 불변이지만, GAP차이는 더 벌어지고 있습니다.

 

 

이코대디는 "부동산 시장 양극화"라는 단어가 떠오르는데요..

 

지난주 포스팅한 아래 글도 참고로 한번 읽어 보시기 바랍니다.

 

https://economydaddy.tistory.com/275

부동산 양극화 시대를 대처하는 자세

 

 

이제까지 부동산 급지 불변에 대해서 살펴 봤는데요...

그렇다면 지금 시점에서 중요한 건...앞으로 어떻게 전개 될 것이냐는 점입니다.

 

 

과거 80년대부터 지금까지는 한국이 개발 도상국에서 선진국으로 진입하는 엄청난 경제 부흥기 였고,

이에 따라 기술혁신과 제조업 기반 수출 호황으로 유입된 엄청난 자금이 가장 안정적 자산인 부동산 시장 중심으로 유입

되었고 급지를 유지하면서 급지간 GAP은 더 벌어졌습니다.

 

 

앞으로도 급지는 큰 변화가 없을 것으로 생각합니다.

 

물론 같은 급지 계단에 있는 강남/서초구가 앞취락 뒤치락 하면서 시너지를 내며 한국 부동산을 리딩할 것이고,

 

용산 국제업무 지구 개발 규모와 시점에 따라 용산구가 강남구와 오버랩 되는 시점도 올 수 있고,

 

양천구 목동 재건축이 완성되면 송파와 붙일 시점도 올 수 있습니다.

 

 

 

 

하지만 서울내 대규모 택지 개발이나 업무시설이 신규로 생길 곳은 제한 되어 있고,

경제가 고도 성장을 지나 안정/정체기에 접어들면서 지금 인서울 내 급지는 위 그래프와 같이

꽤 오랜기간 고착화 될 확률이 높아 보이고 다만, 동일 급지 내에서 마이너한 변동은 있겠죠

 

 

오히려 80년대부터 지금까지 일어 났던 양극화 현상은 견고하게 지속될 것으로 보입니다.

 

부동산만이 거의 유일한 투자 희망처 였던 과거와 달리 전국민이 미국 주식에 대해서 알게 되었고 비트코인에 대해서

저항성이 사라진 이때, 유한한 투자 총알은 부동산, 미국주식, 암호화폐(비트코인)으로 분산 되는 속도가

가속화 될것이기 때문입니다.

 

즉 투자 대상 아파트 뿐 아니라 미국 주식, 비트코인등 다양해 지면서 아파트 투자에 더욱 신중성이 가해지고, 그만큼 필터링을 거듭한 끝에 누구가 원하고 살고 싶은 동네와 단지로 깔때기가 보이게 된다는 뜻입니다.

 

그렇다면 살고싶은 동네와 그렇지 않는 동네는 양극화가 심해 질 수 밖에 없습니다.

과거에는 소규모 자본 1억 으로 지방 아파트이나 수도권 변두리 아파트에 투자할 시장 참여자가 많았지만,(갭투자)

이제는 그정도 자본이면 검증된 미국 S&P500이나 금, 비트코인에 투자 수요를 빼앗길 수 밖에 없기 때문입니다. 

 

 

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아래는 24년 년간 주요 자산의 투자 수익률입니다.

비트코인 136%

금 42%

미국 주식 S&P500 26%

서울 아파트 4.5%

지방 아파트 마이너스 1.7%

코스피 마이너스 8.1%

 

서울 아파트 수익률이 4.5%로 상대적으로 낮아 보이는데,,,,

인서울 내에서 양극화가 심해서 그런것이고

개별 지역으로 보면 상급지 단지는 연일 신고가를 기록했습니다.

 

그리고 4.5%라는 수익률은 서울 아파트 중위값이 10억수준임을 감안하면

년간 4.5천만원이 오른 것이니 향후 복리로 보면 절대 적은 수치가 아니겠습니다.

 

 

 

 

과거에 유투브나 SNS는 아파트 투자, 갭투자, 청약, 재건축, 재개발 관련 컨텐츠가 넘쳐났는데

이제는 미국 주식, 비트코인, 달러 투자 등과 같은 컨텐츠가 늘어 난 것을 느낄 수 있습니다.

 

 

 

그만큼 대중의 관심을 받는 투자 수요처 fortpolio가 다양해 졌는데....

 

앞으로는 어떤 자세가 필요할 까요?

 

 

부동산 매수를 할때는 꼭 급지 비교를 해보시기 바랍니다.

 

예를 한번 들어볼까요?

 

서울의 마포-마곡-인천검단의 가격 비교를 해보겠습니다.

 

국평기준 마래푸 20억

마곡 엠밸리 7단지 17억

검단 신도시 우미린 8억으로 가격 형성이 되어 있습니다.

 

마곡이 검단의 2배, 마곡과 마포는 20%수준 가격 차이 인데요..

검단신도시와 마포는 2.5배 차이가 납니다..

 

 

 

 

 

서울 동남권으로 가볼까요?

 

잠실 파크리오 국평 23억

고덕 아르테운 17억

미사강변 효성 헤링턴 9억으로 형성되어 있습니다.

 

 

마포-마곡-검단

잠실(동쪽)-고덕-미사강변

 

이렇게 급지가 형성되어 있는데, 현재 가격과 과거 가격흐름을 보면서 

 

예를 들면 검단신도시와 하남미사 주요단지를 비교하면서

과거-현재를 트래킹 하면 자신만의 매수 가격 밴드가 생길 것이고

 

타이밍이 왔을때 특정 지역을 과감하게 매수할 수 있는 기준점을 평소에 준비해 둬야 합니다.

 

개인적으로는 검단 신도시가 신축을 지나 준신축-구축으로 년한이 넘어갈 때 과연 가격 흐름이 어떻게 될지

하남 미사는 견고한 우상향 가격 흐름을 보이고 있는데, 상방이 과연 어디까지 올라갈지

 

궁금합니다.

 

 

오늘은 부동산 급지 불변의 법칙에 대해서 다뤄봤습니다.

 

항상 드리는 말씀이지만 변두리 지역의 가격 메리트를 가지고 접근하시지 말고,

내가 어디동네 산다고 했을때 좋은데 사시네요...라는 말이 나올 정도의 동네와 주요 단지를 타켓으로

하시고 현재 상황이 안된다면 꾸준히 상급지 이동을 통해서 앞으로 다가올 양극화 시대를

적극적으로 대비하시는 이웃님들 되시길 바랍니다.

 

참고로 최근에 부동산 일방향 채널을 하나 만들었는데요.

글을 자주 올리진 않고 개인 일기/메모장 처럼 주요 내용을 정리해보려고 합니다.(아래 텔레그램 링크 참조)

https://t.me/briceharper

 

끝.