재건축 대표 단지 아파트 어디일까? ver.2

안녕하세요 이코대디입니다.

 

이웃님들 모두 슬기로운 투자 생활 하고 계신가요?

한동안 포스팅이 뜸 했습니다.

 

오늘은 지난 번 재건축 대표 단지 아파트 어디일까 첫번째 포스팅(아래)에 이어서 2탄을 준비해봤습니다.

 

 

https://economydaddy.tistory.com/268

재건축 대표 단지 아파트 어디일까_ver.1

 

 

투자 추천은 아니고, 분석글이니 참조해 주시기 바랍니다.

 

 

 

첫번째 단지는 용산으로 가보겠습니다.

 

바로 서빙고동에 위치한 신동아 아파트 입니다.

 

83년 준공

1326세대

총 15개동 

용적률 196%/ 건폐률 14%로 쾌적한 단지입니다.

 

입지는 완벽합니다. 한강조망 영구 뷰에 반포 대교 통한 강남 접근성

지하철은 경의 중앙선 서빙고욕, 용산 가족 공원이 뒷마당, 한강 이촌지구가 앞마당.

 

물론 이촌동에서 오른쪽으로 치우쳐져 있고,,,초등학교는 서빙고 초가 가장 가까워 보이네요....

 

 

 

 

 

재건축 분석글이니 한번 제대로 살펴봅니다.

 

 

대지 면적은 34,285평

 

세대수가 1326세대이니 평균 대지지분은 25.8평으로 좋아 보입니다.

제 3종 일반주거지역이니,   재건축 하면 200프로 중후반...

 

워낙 입지가 좋으니 사업성 또한 좋지 않을 까 기대 해봅니다.

 

 

최근 실거래 가를 볼까요?

오래된 단지라 내부 인테리어 여부에 따라 가격 차이는 날 수 밖에 없겠으나...

 

46평 기준 올해 3월에 33억 실거래 있었씁니다.

 

작년에는 동일 평형 38억이었고 22년 3월에 40억 최고가 기록.......

 

대형 평수 위주 구성에 원주민 비율이 높은 단지....

재건축까지는 아직은 시간이 좀 걸리지 않을까 조심스레 생각해봅니다.

 

 

물론 최근 재초환, 원자재, 인건비 상승이라 재건축 진행 자체가 좋은 환경은 아니긴 합니다.

46평 기준 실거래 가격은 아래 그래프 참조 바랍니다.

 

 

 

 

두번째 재건축 기대 단지는 삼풍 아파트 입니다.

 

 

서초동 위치한 1988년 준공 단지...

 

총 2390세대 초대형 단지입니다.

 

용적률 221% 건폐율 16%

 

여기도 입지 훌륭합니다, 

 

인기 좋은 원명초 바로 옆,

서원초 반포고 바로 앞

 

교대역 사평역 신논현역 고속터미널역 도보 거리....

 

물론 초역세는 아님...

서초동 법조타운 바로 옆

 

강남 성모 병원도 도보 권..... 

 

 

 

재건축 관점에서 살펴봅니다.

 

 

대지면적 43,640평으로 광활 합니다.

 

세대수가 2390세대 이니 세대당 평균 대지지분은 18.2평....

앞서 살펴본 신동아 아파트가 20평대 후반이었으니 거기보단 적지만,,

 

입지가 워낙 훌륭하니 어느정도 커버 가능할 것으로 기대 됩니다.

 

3종 일반 주거지역이니 여기도 용적률 200프로 후반까지는 가능할 것으로 예상....

 

여기도 30/40/50평대 대형 평수 중심 구성된 단지로

 

47평 기준 실거래 가를 보면,, 올해 5월에 32.4억, 33.5억 거래 이력이 있습니다.

 

작년에도 30억대 초중반으로 꾸준히 거래가 있었구요.....

 

년식이 좀 있는 단지& 고가 단지임에도 꾸준히 실거래가 찍히는 실수요 인기 단지입니다.

 

 

 

단지 관리가 잘되어 있고 +나무 많고...다소 언덕에 있어서 동층에 따라 좋은 뷰 확보 가능

 

 

 

 

세번째 단지는 마포로 가봅니다.

도화 우성 아파트

 

마포구 도화동에 위치한 91년 준공 아파트

 

총 1222세대 총 15개동

 

용적률 228% 건폐율 19%

 

한강에서 가깝고,,역과도 직선거리는 ok인데,,,오르막이 좀 있는 단지죠?

 

마포초 가깝고 주변에 편의시설 잘되어 있습니다.

 

 

 

 

 

재건축 관점에서 보면 대지면적 19,256평 

세대수 1222세대로 나누면 15.8평이 평균 대지지분....

 

앞서 2개단지보다는 확실히 낮습니다.

 

토지용도는 3종으로 나와 있으니 여기도 200프로 후반으로 용적률 상향이 가능합니다.

 

 

여기는 20평대, 32평대 30평대 50평대로 구성이 되어 있는데요...

 

아무래도 위 2개 단지는 대형 평형 위주 구성,, 여기는 중소형도 섞여 있어서 세대당 평균 대지지분은

상대적으로 낮겠습니다..

 

 

32평 기준 (전용 79제곱 ) 실거래는 

올해 5월에 12.35억 12.1억 거래 이력이 있고 작년에도 11~12억 수준 거래 범위입니다.

 

참고로 21년 8월에 14.7억 최고가 거래 있었네요.

 

 

 

 

이단지는 마포 대로 라인에서 그래도 경쟁력 있는 가격으로 여의도,광화문,용산등 직장인

수요흡수가 어느정도 가능한 단지로.....재건축 추진을 의지를 가지고 진행 중인 단지라고 하니

 

관심있으신 분들은 한번 임장을 가보셔도 좋겠습니다. 

 

 

 

다음은 여의도로 가보겠습니다.

 

여의도 맏형 시범 아파트 입니다.

 

여기는 나이로 보면 정말 맏형인데요 튼튼하게 지어서 아직도 리모델링 하면

실거주 만족도가 생각보다 높은 곳입니다.

 

 

무려 1971년 준공 총 1790세대 대형 단지 24개동 

18평 24평 36평 48평으로 구성

 

 

24평 전용 79제곱 기준 

 

최근 거래가 19억대 중후반입니다.

 

여의도는 토지거래 허가제로 갭투자는 힘들고 실거주 위주 거래인데,

년한이 좀 있어서 실거주로 매수가 활발하지는 않습니다. 물론 가격대도 있고

 

작년에는 19억 중후반대로 꾸준히 거래....

 

 

 

여의도 시범단지는 대지면적이 29,952평으로 3만평에 육박한 큰 땅으로

토지용도는 제 3종 일반 주거지역

 

현 용적률 177%, 입니다.

 

세대당 평균 대지지분 18.8평....

 

현재는 3종이나 공공기여를 좀 하면  준주거로 상향이 가능하고 기부 채납등 협상에 따라 인센티브 대폭 제공이 가능합니다.

 

서울시 입장에서도 여의도 초고층 프리미엄 스카이 라인 구상을 위해 나름 공을 들이는 단지이기도 합니다.

 

 

위치는 63빌딩 바로 옆이고 동에 따라 영구 한강 조망 가능.....

 

 

 

 

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이미 조감도(서울시)도 초고층 단지로 멋드러지게 나온 상황으로 

재건축이라는게 원래 앞으로 어찌될지는 아무도 모르는 어려운 사업이라.....

 

그리고 실거주로 살기엔 포기해야할게 많은 단지로...........조만간 확정적인 좋은 소식을

기대해보고자 합니다...

 

 

 

그러고 보니 기존 관리처분 인가 단지를 제외하곤 최근 1~2년내 재건축 추진 단지들이

늘어나고는 있지만 이주/착공까지는 확정적으로 진행되는 단지가 별로 없는 걸 보니

 

확실히 재건축 시장은 재초환, 토지거래 허가제, 인건비/원자재 상승 이라는 3중고를 겪고 있는 것은

 

핵심지 인기단지 모두에게 해당되는 공통 사항 같긴 합니다.

 

 

 

마지막으로 잠실로 갑니다...

 

앞으로 잠실 대장단지가 될것으로 믿어 의심치 않게 평가 되는 잠실 주공 5단지입니다.

 

78년 준공된 총 3930세대 초초초 대형 단지

 

총 30개동  용적률 138%로 상당히 사업성이 좋아 보입니다...

 

 

90,973평으 서울 핵심지에서 볼 수 없는 광활한 대지,,,,,  

 

그것도 네모 반듯하고 동에 따라 한강 영구뷰 가능 

잠실 한강 공원, 잠실역 초역세

 

잠실에서 흔한 초품아.... 롯데 마트 백화점 월드 걸어서 5분 컷.... 

 

 

토지는 2종/3종일반 주거 지역이 섞여있고,

 

세대당 평균 대지지분은 23평으로 상당히 우수합니다.

 

조감도는 이미 멋들어지게 나왔지만,,,,

 

 

 

 

재건축은 일정 수립한대로 척척되면 좋겠지만, 항상 계획대로 되는 것이 아니니.......

 

그럼에도 불구하고 잠실 주공 5단지는 엄청난 거래량으로 그 인기를 방증합니다.

 

34평,35평,36평 고만고만한 평수로 구성되어 있어서 의사결정에도 유리하고...

 

가장 많은 34평 기준 

엄청난 실거래 건수를 자랑합니다.

 

올 5월에 26.77억

그리고 4월에만 7건 실거래.....

모두 25억 중반 선.....가격이 참 예쁘게 수렴합니다..

서울 핵심지 가격이 다시 꿈틀거리는 중인데 ...다시 28억대를 터치 할 것인가.....

 

아래 거래량이 대단한게 토지거래 허가 지역임에도 매수세가 강하다는 것이고

 

그만큼 이단지의 미래가치를 기대하는 실거주 자들이 많다는 것입니다.

 

 

4

 

 

 

 

오늘은 주요 재건축 기대 단지 살펴봤습니다.

 

재건축 단지 매수시에는 조합원 지위가 양도되는 물건인지 먼저 확인 하는 것이 기본 중에 기본입니다.

 

 

요새 아파트 시장은 로또 분양, 준신축 대장단지, 그리고 재건축 단지 순으로 관심도가 좋은 것이 사실입니다..

 

 

그만큼 재건축 단지가 꿈틀 대기 전에 미리 미래가치를 보고 매수를 들어가는 것도 전략이 아닐까 라는 이야기도 있습니다.

 

 

물론 재건축은 언제 진행이 될지에 대한 리스크는 분명하니 투자 성향에 맞게 슬기롭고 신중한 선택하시는 이웃님들

되시기 바랍니다,

 

끝.