구축 아파트 사야 하는 이유
안녕하세요 이코대디입니다.
자본주의 사회 투자자의 방향성에 대해 설명해봅니다.
먼저 투자 대상은 다양합니다.
주식
비트코인
부동산
저축은행 적금
금/은등 현물
그림
위 List중 가장 매력적 다시 말해 안정적인 것은 동서고금을 막론하고 부동산입니다.
부동산은 다시 주택과 비주택 상품으로 나뉘고
비주택은 상가, 생활형숙박시설, 토지, 민간임대, 지식산업센터, 오피스텔(업무용)
주택은 아파트, 빌라, 오피스텔(주거용) 입니다.
다시 아파트는 크게 신축과 구축으로 심플하게 구분합니다.
자...여기서 신축을 사야 할까요 구축을 사야 할까요.
대부분 신축을 선호하겠죠? 편리성, 쾌적성, 희소성....
하지만 이코대디 생각은 다릅니다.
이제는 구축을 사야 하는 시기가 도래했습니다.(신축을 사지 말라는 이야기가 아니고 가성비 측면)
통계를 보겠습니다.
"28일 한국 부동산원에 의하면, '21년 1~7월 수도권 준공 20년 초과 아파트 매매가격지수 누적 상승률은 11.5%로 5년 미만 아파트 상승률 8.6%보다 약 3%.p 높았다. 5년 초과~10년 이하 올해 누적 상승률이 7.9%, 10년 초과~15년 이하 9.0%, 15년 초과~20년 이하 9.5%로 집계됐다."(조선 비즈 기사 인용)
역시 투자자들 빠릅니다.
준공 20년 초과 단지 상승률이 11.5%로 가장 높았습니다.
5년 미만 단지 상승률은 불과 8.6% 입니다.
의외의 결과죠?
바로 강남3구, 여의도, 목동발 재건축 단지 훈풍이 아주 강하게 불고 있습니다.
노원구 주공단지들도 이제 신축으로 곧 바뀔 기대감으로 신고가 기록 중입니다.
재건축 초과이익환수제???
이젠 시장이 재초환에도 무뎌져 갑니다. 규제는 수요를 억누를 뿐, 근본적 해결책은 안된다는 뜻입니다.
그럼 어떤 구축을 사야 할까요?
구축이라고 무조건 좋은게 절대 아닙니다.
나홀로 단지는 피해하 하고요. 용적율 건폐율도 따져봐야 합니다.
대단지에 용적률 건폐율이 좋다고 무적권 ok도 아닙니다.
평형 mix를 봐야 합니다.
대형위주로 구성된 단지는 용적률이 다소 높아도 사업성이 좋아집니다.
반대로 용적률이 좋아도 소형으로 구성된 단지는 그만큼 사업성 낮아질 수 밖에 없습니다.
위에 설명한 모든 factor가 적용된 것을 세대당 평균 지분율이죠.
구축 단지 몇군데 소개해봅니다.
소개 하는 단지들은 매수 의견이 절대 아닌 단지 분석을 통해 스터디를 해보고
방향성을 잡기 위함이니 참고만 하시기 바랍니다.
성산 시영 아파트
유명한 곳입니다. 6호선 초역세에 한강 가깝고, 대단지입니다.
dmc업무지구 지척이고, 월드컵 공원 쾌적함은 장점입니다.
가격은 과거 3년 간 떡상한 다른 단지처럼 여기도 우상향 강력합니다.
재건축 사업성 분석 해볼까요?
총 3710세대
대지면적 53,269평
세대당 평균 대지지분 계산 바로 나오죠?
14.4평입니다. 15평 정도 되면 일단 사업성 나온다고 봐야 합니다.
일반적으로 그렇습니다.
여기서 중요한게 토지 용도 입니다.
성산 시영은 3종 일반 주거지역.... 재건축시 높은 용적률 기대가 됩니다.
예상 용적률을 270%로 상당히 높습니다.
성산 시영은 앞서 설명한 대형평수 단지는 아니지만, 평균 대지지분이 높고
3종 주거지역이라는 토지용도 특성을 고려했을때, 소형 단지의 핸디캡을 극복한 사례입니다.
다만 현재 20평 기준 실거래가 11억이라는 점,
사업 시점은 미지수라는 점도 잘 판단하셔야 합니다.
개포 럭키 아파트
유명한 단지는 아닙니다.
세대수 128세대만 있고, 86년 준공된 구축입니다.
매봉역 초역세 단지로 도곡/대치학군입니다. 양재천 산책로 3분 컷.
시세는 31평 기준 최근 3년간 그렇게 오르지 않았습니다.12억---->16억
재건축 연한이 되었는데 사업성 볼까요?
대지면적 1878평 너무 아담합니다.
세대수도 128평 아담....
그런데 평균대지지분은 14.7평으로 성산시영 초대형 단지보다 높습니다.(단순비교 개념이 아님)
토지용도도 3종으로 우수합니다. 용적률 270%까지는 가능할 듯 보입니다.(기부채납, 임대주택 고려)
또하나의 장점은 30평 단일평형 구성입니다.
세대별 분쟁이 적을 수 밖에없습니다. 한강조망권 차이도 없으므로 빠르게 합의가 가능할 것으로 판단됩니다.
현재 30평 시세 16억 중반, 향후 30평으로 신축을 받는다고 하더라도, 추분은 거의 없지 않을까
조심스레 예상해봅니다.(불확실성이 큰 부분이니 방향성만 봐주세요)
이 단지도 앞서 말한 대단지가 아니지만 다른 장점으로 커버가 된 사례입니다.
장미 1단지 동부
야탑역 역세권 야탑역 초품아 입니다.
탄천 산책로 살기 좋습니다.
1134세대 대단지에 93년 준공된 구축입니다.
대지면적 31,930평
세대수 1134세대.
평균 대지 지분 얼마? 28.2평....클라쓰...
제3종 일반 주거지역 입니다.
23평 실거래가 9.9억 수준... 25평으로 신축 받으면 큰 자금이 추분으로 투입 필요할 거 같진 않습니다.
오늘 몇가지 단지 스터디 해봤습니다.
결국 중요한 잣대는 평균 대지지분...
너무 신축만 고집할 필요도 없고(나쁘다는게 아닙니다.) 구축도 옥석을 잘 가려서
사업성이 좋을 곳으로 예상되는 곳, 그리고 주변대비 시세가 아직 저렴한 곳,
투자자 유입이 상대적으로 덜한 곳 으로 꾸준히 자신만의 단지 20-30곳을 꾸준히
모니터링하다보면 공부는 덤이고, 좋은 물건 매수기회가 올 것입니다.
이웃님들 모두 화이팅~!!!
끝.