부동산 양극화 시대를 대처하는 자세
안녕하세요 이코대디입니다.
올한해 부동산 시장을 뒤돌아 보면 상고 하저 현상으로 정리가 가능하겠습니다.
23년 하반기 부터 시장이 심상치 않더니 올해 상반기까지 주요지역 부동산은 전고점을 다시 터치하면서
지난 17~21년 상승장 수준의 가격흐름을 이어갔습니다.
다만 하반기 들어서면서 정부의 대출 규제와 계절적 비수기, 그리고 어수선한 정국 등으로 인해
년말은 다시 매수자 우위로 바뀌는 시장 흐름 입니다.
또한 작년부터 올해까지 부동산 시장에서 빼놓을 수 없는 주요 키워드는 바로 양극화 입니다.
지역별 양극화, 같은 지역내에서 상품별 양극화가 두드러졌고, 이러한 현상은 가격흐름에 그대로 반영이 되었습니다.
앞으로도 취득세 중과와 같은 규제가 지속 유지 된다면 양극화 현상은 지속될 수 밖에 없는데요.
일단 몇가지 단지 비교를 해보면서 양극화 현상이 얼마나 심한지 예를 들어 보겠습니다.
송파구 가락동에 위치한 9510세대 헬리오시티는 많은 표본으로 데이터 활용에 용이한 단지입니다.
아래 가격 흐름을 보시면 최근 23억대 국평 거래가 되고 있고
전고점이라고 할 수 있는 21년 가격 수준을 나타내고 있습니다.
분양권은 8~9억대거래였으니 ......양극화의 우수한 사례로 볼 수 있겠습니다.
하지만 반대로 노도강 지역에 위치한 한 주공 단지를 보겠습니다.
최근 3년 거래 가격이 헬리오시티와 다른 흐름을 보입니다.
7억 중반에 거래되던것이 현재는 5억 후반 수준입니다.
비율로 따지면 25%가까이 하락했고 아직 회복세가 더딘 상황입니다.
이뿐만 아니라 반포 압구정등 서울 1급지 주요 단지는 과거 3년 이력을 보면 신고가를 기록하는 단지도
종종 보이면서 양극화를 극명하게 증명하고 있습니다.
그렇다면 부동산 양극화 시대를 대처하는 우리의 자세는 어때야 할까요?
이코대디는 아래 정도는 유념해야 한다고 생각합니다.
1.서울 수도권 역세권 중 상급지를 노려라....
서울내에서도 급지가 있고 수도권도 급지가 천차 만별이지만,,,
당연히 가용한 예산 내 최대한 상급지로 진입 해야 합니다.
국평 기준 반포 45억 마포 20억 마곡 15억 검단 7억이라는 순서는 단기간엔 바뀌지 않는 서열입니다.
다만 갭의 비율이 바뀔 수 있겠지만, 결국 적으로 부동산은 장기 우상향 하는 가치이기에(화폐 가치 하락)
각 급지별 아파트 절대 값은 비율은 같이 유지되더라도 더 금액 차이는 더 벌어 질 수 밖에 없습니다.
그중에서 서울 수도권지역은 양질의 직장이 몰려 있는 지역으로 꾸준한 인구 유입이 기대되는 지역이기도 합니다.
(지방 인구 소멸 시대)
2. 대 단지+고급화 단지를 노려라
최근 부동산 트렌드는 단지내 조경과 커뮤니티 고급화에 따라 바로 옆단지라도 가격에 큰 차이를 보입니다.
예를 들어볼까요.
마용성에서 요새 안정적으로 국평 20억대를 찍고 있는 단지는 마프자 마포 프레스티지자이입니다.
해당 단지는 단지내 수영장, 커뮤니티 고급화, 단지 조경 프리미엄화등 으로 많은 소개가 이루어 졌는데요
길 하나를 사이에 두고 위치한 타 단지와 가격 차이가 4억 정도 납니다 국평기준
물론 동과향의 차이, 초등학교 배정, 상가 인프라 등 부수 요인도 복합적으로 작용했지만,
아래 비교단지는 오히려 역과 가까운 이점에도 불구하고 시장은 고급화 프리미엄 단지에 대한
가치를 높게 평가 중입니다.
따라서 1급지인 반포 신축의 경우 스카이 라운지, 외관 커튼월, 프리미엄 디자인, 커뮤니티 고급화, 조식 서비스등
다양한 고급화 옵션에 공을 들이고 있습니다.
3. 주택수 보다는 똘똘이 2채에 집중하자..
과거 부동산 시장과열 시기에, 그리고 취득세 중과가 없고, 공시가 1억 미만 세제혜택, 지방 지역 기준시가 3억 미만 아파트
양도세 중과 배제등 정책이 시행될때 주택수가 5개 이상인 투자자들이 적지 않았습니다.
아파트 5채여도 총 자산이 15억도 안되는 경우도 허다 했는데요....
물론 상승기때는 레버리지를 일으켜 최대한 바구니에 많은 물건을 담는 것이(수량이든 금액이든)
시세차익을 극대화 할 수 있습니다. 하지만 상승장을 지나 정체기에 접어들고 최근과 같이 양극화 시대가 펼쳐지면,
주요지역 똘똘한 1채 수익률을 이길 수 없습니다.
가격 자체도 우상향해서 올랐지만, 1주택 비과세 혜택까지 더해지면서 양도세를 0에 수렴 시킬 수 있습니다.
(거주+보유 기간 지속 시)
위에 옥수동 래미안 옥수리버젠도 15년간 13억 이상 올랐으니 평균 1억 정도 오른 셈이고
1주택일 경우 비과세 공제 및 장특공까지 적용받아서 나중에 양도시 절세도 가능합니다.
비주력 지역 비주력 아파트의 경우 양도차익 자체도 적을 수 있고, 비과세도 안되고 일반과세이니
양도세도 따박 따박 납부해야 합니다.
물론 1주택의 경우 일시적 1가구 2주택 tech를 타면서 꾸준히 상급지 갈아타고 절세를 할 수 있지만
이또한 부동산 상승기나 안정기에 가능한 일이고,,,,,
임대소득과 거주의 분리가 쉽지 않기에 거주 안정성의 카드 패가 많지도 않습니다.
따라서 실거주 1채와 투자용 1채를 보유한다면 상황에 맞게 2채를 모두 월세 수익처로 삼을 수 있고
최소한 자녀 학령기에 안정적 실거주처를 확보하면서 심리적 생활적 안정을 취할 수 있습니다.
물론 종자돈이 충분해야 주요지역 2채를 보유 할 수 있겠지만, 앞서 1,2번에서 말씀 드렸듯
꾸준히 본인이 현 상황에서 가능한 최고 좋은지역, 물건을 매수하시면서 차익분을 실현하시고
지속적으로 지역의 upgrade, 보유 자산수의 증가를 추진해야 하겠습니다.
4. 청약에 꾸준히 도전
혹자는 청약을 희망고문이라고 하지만,우리 주위를 둘러 보면 청약 당첨자들을 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.
가점이 확보되신분은 크게 고민이 없으시지만, 가점이 낮은 분들에게는 현재 추첨제도는 상당한 기회입니다.
특히 최근 용산, 서초,강남 등에서 분양하는 분양가 상한제 지역의 아파트 들은 당첨 순간 수억의 시세차익을 보장합니다.
경쟁률이 높다고요?
경쟁률은 숫자일 뿐, 결국 all or nothing입니다. 내가 되면 100% 그러니,,,,최대한 많이 가능한 모든 청약에 참여하면서
확률을 높여가야 합니다. 물론 청약만 기다리면 리스크가 크니 위에 1~3번의 의견을 참고하시고 1주택자까지는
분상제 1순위가 가능하다는 점도 같이 생각해보시기 바랍니다.
오늘은 부동산 양극화 시대 우리의 자세에 대해서 포스팅을 해봤습니다.
부동산 투자의 답은 없지만, 결국은 좋은 물건을 싸게 사서 장기보유하면 실패할 확률을 현저히 줄일 수 있습니다.
최근 부동산 시장은 매수 문의가 뚝 끊기고, 다시 하방 압력이 꿈틀대고 있는 느낌도 듭니다.
하지만 이럴때 일수록 양극화에 윗단에 있는 물건 즉 사람들이 살고 싶어하는 지역과 살고싶은 단지를 보유했다면
큰 흔들림 없이 우량 자산을 굳건히 편하게 지킬 수 있을 것입니다.
양극화 시대에 포트폴리오 정비가 필요한 이유입니다.
텔레그램 부동산 커뮤니티 하나 만들어 봤습니다
일방향 소통이고 글을 자주 올리진 않고
주요 내용과 생각만 적어볼 예정입니다.(아래링크)
https://t.me/briceharper
끝.