지방아파트 투자 어때?
안녕하세요. 이코대디입니다.
이번주 종부세 개편안 여야 합의가 이루어
지면서 높디 높은 국회 본회의를 통과했습니다.
주요 내용은 일시적 2주택(2년내 매도)
상속주택 그리고 지방 저가 주택은 다주택 중과에
포함되지 않는 다는 골자입니다.
이코대디 이전 포스팅에도 다루었으니 상세내용은
위 이미지와 이전 포스팅을 참조하시면 되겠습니다.
다만 1주택자 특별공제 총 14억까지는 합의가 안되었고
과세기준인 공정시장가액도 100프로 그대로 적용되면서 보유세 부담은 상당해 질 것으로 보입니다.
한가지 주목할 것은 지방저가주택 공시가 3억까지는
종부세 합산을 하지 않는다는 내용인데요.
예를들어보면 서울수도권내 1주택보유자가 지방에 공시가 3억 주택 보유 한다고 하도라도
다주택자 종부세 중과를 때리지 않는다는 내용입니다.
참고로 1주택자 종부세 기본공제는 공시가 11억이지만
조정 2주택이상 다주택자는 공제가 6억으로 확줄고
세율도 늘어나기에 종부세 0원 낼거 지방 주택때문에
수천만원을 내는 경우가 생깁니다.
이를 완화해준 것인데요.
그런데...이번 발표 후 종부세 완화에 포커싱되지 않고
지방주택 공시가3억 이하 투자 붐이 일어날 것이라는
자극적인 워딩들이 속속들이 등장하고 있습니다.
지방 주택 공시가3억 붐이 일어날까요?
글쎄요..이코대디는 상당히 신중한 스탠스입니다.
첫번째 취득세 중과
-지방주택이라도 조정지역내 주택은 2주택부터 취득세 8프로로 중과가 됩니다.
시가 5억짜리 ,공시가 3억짜리 집을 살 경우
취득세만 4천만원입니다. 상당한 부담이죠?
물론 공시가 1억미만은 취득세 중과 제외임.
두번째 양도세 중과
수도권 읍면 지역,지방의 공시가 3억까지는 조정지역이라도 양도세 중과되지 않습니다.
물론 비조정지역은 공시가 상관없이 일반과세구요.
따라서 공시가 3억 초과 5억이하 주택은 지방이라도 조정지역이면 양도세 중과됩니다.
종부세 합산 배제 된다고 양도세 중과를 온몸으로 맞을
필요는 없습니다.
-양도세 중과는 완화될 것이라는 의견도 있으나
금번 종부세 사례처럼 야당의 합의는 상당히 어려울 것으로 보입니다.
세번째 가장 중요한 미래가치입니다.
지방 주택이라고 미래가치가 없다는 선입견은
위험합니다. 하지만 미래가치는 미래수요증가 미래 인프라 호재 미래 일자리 창출 대지지분 및 지가 상승에 따른
재건축 재개발 사업성등 변수가 너무 많습니다.
부동산 투자의 본질은 가치평가입니다.
종부세 합산 배제라는 정책에 따른 그리고 테마에 따른
투자는 테마나 정책이 변동되면 동력을 잃습니다.
따라서 상당한 옥석가리기와 고수의 영역임을 다시한번
주지하여야 합니다. 인구 수십만의 수요는 외부 부침에 펀더멘털이 약할 수 밖에 없습니다. 결국 부동산 가격의
하방 경직성은 투자자에 의함이 아닌 실수요자의 전세 수요등과 직결되기 때문입니다.
일례로 조정장이 한창인 이때
서울 외곽지역과 강남2구의 변동성 비율이 어떤가요?
외곽일수록 휘청일 수 밖에 없는 것은 상식의 범주입니다.
오늘 포스팅을 쓰다보니 약간 서울 수도권 핵심지역
찬양론자가 된 것 같은데요 ^^....취지는 테마에 휩쓸리지 말자는 것이니 오해 없으시길 바랍니다.
올해도 이제 4분기를 향해 가고 있습니다.
투자자분들은 멘탈잡으시면서 호시 우보의 마음으로 개인상향에 맞는 미래준비를 잘 해나가시구요.
무주택자분들은 부동산 열심히 다니시면서 최고?의
급매를 잘 잡으시는 기회로 활용하시기 바랍니다.
결국 싸이클은 돌고 단기 조정과 장기 우상향은
역사적으로 되풀이 되어 왔습니다.
행복한 명절 보내시기 바래요.^^
끝