윤정부, 부동산 정책 밑그림은?(기승전 종부세)
안녕하세요 이코대디입니다.
이달초 대통령직 인수위에서 110대 국정 과제를 발표한바 있습니다.
기본적으로
재건축 재개발 규제를 풀어 민간 주택 공급 확대(분당,일산등)
무주택자의 대출 규제 완화
종부세 재산세 통합검토
공시가 현실화
등이 주요 골자 입니다.
오늘 이코대디와 함께 앞으로 5년간 전개될 윤석열 정부의 부동산 정책의 운영 방향성에 대해서 짚어 보겠습니다.
결국은 규제 완화 ,
관건은 속도...
윤정부의 부동산 정책의 큰 기조는 규제 완화라는 것을 모르는 사람은 없을 것입니다.
분양가 상한제, 안전진당등 규제 완화 통해 공급량을 늘리겠다는 것
ltv완화 통해 무주택자 자금 융통에 숨통을 열어주겠다는 것
다주택자 담보 대출 허용 통해 규제의 정상화
양도세 중과 완화 통해(1년) 일반 과세 매도
공시가 현실화(완화) 통해 세부감 현실화
무엇보다 종부세/재산세 통합 통한 보유세 완화...
모든 항목에 완화라는 공통의 키워드가 들어갑니다.
하지만 방향성은 잘 알겠는데 과연 언제???
소득세법 개정등 일부 규제 완화는 국회의 동의가 필요합니다.
다음 총선은 24년 4월 10일
네 맞습니다.
현재 거대 여당 국회 감안, 다음 총선까지 모든 난제를 해결하기에는 현실적인 어려움이 있는 것이 사실입니다.
그렇다면 내년 4월 까지 2년 가까운 세월을 그냥 기다려야 하는 것일까요?
각자 상황에 맞게 방향성을 정하고 움직여야 할 것입니다.
중장기 시세 차익 기대가 어려운 물건+그리고 과거 4년간 상승기에 시세차익이 있는 물건은
양도세 중과 유예 기간(1년)간 매도를 통해 양도세 중과 및 보유세 중과를 피하는 것도 고려해 볼 필요가 있습니다.
과세의 기준이 되는 공정시장가액이 당초 100%에서 95%로 낮춰질 것이 확실시 되긴 하지만
조정 2주택 이상의 종부세율이 1주택자 대비 2배가 넘는 상황에서는 주택수를 줄여나가는 것도 고려가 필요합니다.
(주택수를 줄이고->수익형 부동산으로 포트폴리오 다변화)
무주택자에겐 기회
양도세 중과 유예는 내년 6월까지로 아직 1년의 시간이 남았습니다.
아직 시간이 남아있으니 내년 상반기까기 기다리면 급매가격이 더 떨어지니 무주택자는 올해 보다는 내년 기회를 엿봐야 할까요?
이코대디 생각은 그렇지 않습니다.
조정끝에 상승이 있고, 상승끝에 조정이 있습니다.
현재 다주택자가 양도세 중과 유예를 감안해서 내놓는 물건은 거주 하는 똘똘한 한채가 아닌,
몸집이 가벼운 상대적으로 덜 똘똘한 한채입니다.
따라서 일단 가격 조정을 통해 매물을 내놨으나 장기간 거래가 되지 않는 다면, 다시 매물을 거둬들이고
장기 보유로 갈 확률이 큽니다.
현정부의 보유세 정책은 완화라는 큰 방향성에는 변함이 없기에 24년 4월 총선 결과에 따라,
시장 내 매물은 큰 폭으로 감소할 것으로 예상됩니다.
따라서 본인의 직장과 생활권 감안, 가족과 거주 하고 싶은 물건이 조정되어 매물로 있다면
무주택자는 매수도 고려해야 합니다.
변수에 베팅하지 말고
상수에 순응하자.
여러 규제 완화 계획이 나오고 있는 가운데,
이미 실행된 정책은 양도세 중과 1년 유예가 거의 유일합니다.
공정시장가액과 분양가 상한제, 무주택자 ltv완화도 어렵지 않게 현실화 될 수 있는 완화책입니다.
다만
재산세+종부세 통합 통한 보유세 현실화,
주택수 기준이 아닌 주택 총가격 기준 종부세 부과는
여야간 진통 및 합의 기간과 시행까지 상당기간이 소요될 수 있는 변수 입니다.
보유세의 위력은 양도세의 그것보다 훨씬 강력합니다.
-양도세는 양도를 해야 발생/ 보유세는 숨만 쉬어도 발생
따라서 정해진 상수값에 순응하면서 불확실한 변수값에 기대하는 스탠스는 대세 상승장이 지난 지금 시점에서
risk가 분명해 보입니다.
포트 폴리오 분산
상승장도 아니고 하락장도 아닌 보합세를 보이고 있는 지금의 부동산 시장에서 가장 현명한 사람은 누구일까요?
시세가 오르지 않더라도 장기보유 하면서 보유세 부담이 없는 투자자가 아닐까 싶습니다.
예를 들면
-몸집이 무거운 주택은 김현미 국토부 장관시절에 8년 장기임대주택 등록하여 종부세 합산 배제를 맞는 분들
(물론 임차료 5%상한 제한, 8년의무 임대등 demerit도 있죠)
-강남 똘똘이 한채+상가와 같은 비주택 포트폴리오
-똘똘이 한채+글로벌 고배당 주식 보유통해 꾸준한 현금 흐름
-똘똘한 아파텔 (사업자에게 임대) 비주택+자사 아파트 주택등으로
종부세 조정 2주택 중과를 받지 않는 분들일 것입니다.
8년 민간 임대사업등록 주택이 풀리는 25년 이후에는 부동산내 소위 말하는 똘똘한 매물들이 상당부분 시장내 풀릴것으로 보입니다.
-말소후에는 바로 종부세 합산이 시작되기 때문입니다. (25년 6월 전 상반기 시장을 주목해야 하는 이유입니다.)
이 매물들은 근래에 풀리고 있는 양도세 중과 유예 물건과 다르게 핵심지에 A급 매물 비율이 상당할 것으로 보입니다.
따라서 다주택자들은 포트폴리오 분산을 통해 몸집을 줄여나가면서 미래에 올 수 있는 RISK를 대비해나가야 합니다.
오늘은 윤정부 부동산 정책 방향성과 앞으로 전개 될 수 있는 시장의 시나리오에 대해 포스팅 해 보았습니다.
물론 향후 전개될 시장 트렌드를 미리 예측하는 것은 불가능 합니다.
17년부터 폭등장을 예상하지 못했던 것 처럼, 다양한 index들이 결합되어 시장은 조정-상승을 지속적으로 반복 할 것입니다.
하지만 과거에 그랬든 중장기 구간으로 scope를 넓혀본다면 대세 상승한다라는 것에 대한 이견은 크게 없어 보입니다.
자본주의 사회에 사는 사람들이라면 투자시장에 항상 발을 걸쳐 놓고 있어야 하는 이유입니다.
눈치빠른 이웃분들은 아시겠지만,
마지막으로 오늘 이코대디 포스팅에서 핵심은 키워드는 ㅂㅇㅅ 입니다.
오늘의 이코대디 맺음말:
향후 부동산 시장의 Trigger: 보유세 (종부세)완화 여부
끝.